Kauf einer Wohnung: Das ist beim Erwerb zu beachten

Deutschland ist ein Mieterland, aber immer mehr Menschen erwägen wegen steigender Mieten den Erwerb der eigenen vier Wände. Da es vielfach monetär nicht für ein ganzes Haus reicht, wird aufgrund der besseren Planbarkeit und kürzeren Verschuldungsdauer häufig eine Wohnung in Betracht gezogen. Doch auch hier lauern Tücken, über die Wohnungskäufer Bescheid wissen sollten. Welche das sind und wie sich umgehen lassen, verraten die folgenden Zeilen.

Ioannis Moraitis: Finanzierung der Wohnung bedarf sorgfältiger Kalkulation

Steigende Mieten, Stress mit anderen Mietern oder der Wunsch nach mehr Flexibilität und Unabhängigkeit: Gründe, über den Erwerb einer Eigentumswohnung nachzudenken, gibt es viele. Zwar ist Deutschland ein Land der Mieter – 2019 wohnt mit 36,77 Millionen Menschen der weitaus größte Teil in fremdem Eigentum. Trotzdem ist seit Jahren hierzulande auch der Anteil derjenigen Personen steigend, die in den nächsten ein bis zwei Jahren eine eigene Wohnung erwerben möchten.

Planvolle und strategisch korrekte Herangehensweise

Wie man dieses in jedem Fall kostspielige Unterfangen planvoll und strategisch korrekt  angeht, weiß der Berliner Immobilienexperte und Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis: „Es kommt zunächst darauf an, wie viel Immobilie man sich leisten möchte und vor allem kann. Es bringt nichts, nach 150 Quadratmetern Wohnraum zu suchen, ohne ein tragfähiges Finanzierungskonzept auf die Beine stellen zu können.“

Am wichtigsten ist laut Ioannis Moraitis, dass eine entsprechend hohe Eigenkapitalquote aufgebracht werden kann. „Das bringt den Vorteil geringerer Darlehenssummen, kürzerer Darlehenslaufzeiten und geringerer Gesamtzinsen mit sich“, so der Experte. Zudem sei es Pflicht, mehrere Finanzierungsangebote unterschiedlicher Banken einzuholen und diese akribisch miteinander zu vergleichen.

Besichtigung ist vor dem Wohnungskauf das A und O

Ist klar, wie gut es um die eigenen finanziellen Mittel bestellt ist, können sich angehende Wohnungsbesitzer auf die Suche nach ihrem Traumobjekt begeben. Heutzutage ist der Markt für Wohnungen groß, auch wenn die Höhe des Budgets nicht im oberen Bereich angesiedelt sein sollte.

„Wichtig ist, dass sich Wohnungssuchende vor dem Kauf immer persönlich ein Bild von der Immobilie machen. Man mag es kaum glauben, aber es gibt immer noch Interessenten, die insbesondere bei vermeintlich preiswerten Angeboten blindlings unterschreiben“, so Ioannis Moraitis.

Eine gute Beratung ist wichtig

Vor dieser Vorgehensweise warnt der Berliner Immobilienexperte ausdrücklich, gerade wenn es sich um ältere Bestandswohnungen handelt. Der Wert einer Immobilie setze sich unter anderem aus der Größe, dem Alter, dem Zustand und vor allem der Lage zusammen. Es sei sinnvoll, sich vor der finalen Entscheidung für eine Immobilie von erfahrenen Experten zum Zustand bzw. zur Substanz beraten zu lassen.

Diese Einzelheiten sind beim Vertragsabschluss relevant

Doch auch wenn die Wohnung einen guten Ersteindruck hinterlassen hat und der Preis voll und ganz im Budget des Käufers liegt, können beim Abschluss des Kaufvertrages noch Fallstricke lauern. Gemäß Ioannis Moraitis kommt es hier zunächst darauf an, ob eine neue oder eine bereits bestehende Immobilie erworben wird. Außerdem seien manchmal auch die Vertragsunterlagen, die dem potenziellen Käufer ausgehändigt werden, nicht vollständig. Vorhanden sein sollten:

  1. Kaufvertragsentwurf
  2. Bezugs- bzw. Verweisungsurkunde
  3. Teilungserklärung

„Käufer sollten den Vertrag genau prüfen, sich ggf. anwaltlich beraten und sich außerdem einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen lassen. Dadurch gehen sie sicher, dass keine Grundschuld oder Hypothek auf der Wohnung lastet“, so Moraitis. Laut dem Experten gibt es Fallstricke auch beim Erwerb von Wohnungen, die erst noch gebaut werden sollen. Hier sei es empfehlenswert, sich vom Bauträger eine Bonitätsauskunft zu besorgen, um bzgl. der Realisierung des Bauvorhabens auf der sicheren Seite zu sein.

Ioannis Moraitis: Der Immobilienboom hält weiter an

Schon seit längerer Zeit sehen einige Experten eine Beendigung des Immobilienbooms und der damit verbundenen tendenziell nach oben führenden Preisspirale voraus. Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert und Immobilienexperte aus Berlin, kann bisher keine Indizien für eine Marktveränderung erkennen. Vielmehr verweist er darauf, dass die Preise auch in diesem Jahr weiter ansteigen und die Nachfrage weiter ungetrübt bleibt. „Die Verknappung legt einen Grundstein, auf dem sich die Disharmonie aus Angebot und Nachfrage aufbaut. Das ist eine ganz normale Kaskade“, fügt Ioannis Moraitis an und gibt zu bedenken, dass die Kaufpreise erst stabil sein werden, wenn die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage behoben ist.

„Vor allem in den Großstädten wie Berlin, Frankfurt, München und Stuttgart fehlt Wohnraum. Dass die auf dem freien Markt verfügbaren Eigentumswohnungen und Immobilien überbewertet werden, ist nicht ungewöhnlich.“

Wird es zur Stadtflucht kommen?

In der zweiten Hälfte des Vorjahres blitzte für einen kurzen Zeitraum ein neuer Trend auf. Hier sprachen Marktexperten bereits von einer Stadtflucht, die den hohen Immobilienpreisen geschuldet ist. Ioannis Moraitis schließt eine Stadtflucht aus, da die ländlichen Regionen aufgrund ihrer infrastrukturellen Schwäche für viele Familien und für Investoren wenig interessant sind. Auch die Veränderungen der Perspektive auf den Wohnkomfort sprechen gegen eine Stadtflucht.

Neue Quartiere in den Randbezirken

Das Haus im Grünen mit großem Grundstück wird weniger erfragt als die Eigentumswohnung, die im beliebten Kiez einer Großstadt liegt. Ioannis Moraitis beobachtet vor allem den Immobilienmarkt in Berlin, auf dem er seit nunmehr 8 Jahren tätig ist. „Die interessanten Gebiete erweitern sich“, merkt Ioannis Moraitis an und spricht diesbezüglich über die neu errichten Quartiere in den Randbezirken. Die neu errichteten Wohngebiete verfügen über eine ausgefeilte Infrastruktur und eine Erschließung in allen Bereichen. „Diese Vorteile bieten ländliche Regionen nicht“, sagt Ioannis Moraitis.

Die Stadtflucht ist kein neuer Trend

Ioannis Moraitis spricht sich gegen die Stadtflucht aus und sieht darin keinen wirklichen Trend. „Es gibt nur wenige Ausnahmen“, spricht er weiter und verweist mit seinen Worten vor allem auf die stadtnahen Randbezirke, die ländliches Idyll mit den Vorzügen der Metropole verbinden.

Wie weit werden die Immobilienpreise noch steigen?

Auf diese Frage kann auch Experte Ioannis Moraitis keine pauschale und verbindliche Antwort geben. Für potenzielle Eigentümer hat sich der benötigte Finanzierungsrahmen von 180.000 auf 240.000 
Euro erhöht. Diese Information basiert auf Ioannis Moraitis eigener Erkenntnis und den 
statistischen Werten, die von Banken herausgegeben werden. Der gestiegene Finanzierungsbedarf bezieht sich auf einen Zeitraum von 10 Jahren. Ioannis Moraitis geht davon aus, dass der Pik noch nicht erreicht ist und der Anstieg, wenn auch langsamer, weitergehen wird. „Günstige Eigenheime und Eigentumswohnungen gibt es vor allem im Osten Deutschlands und dort in Regionen, die dünn besiedelt sind und die infrastrukturell vergessen wurden.“ Für junge Familien und Paare, die am Standort ihrer beruflichen Tätigkeit leben und sich verwirklichen möchten, ist keine Entspannung der Preisentwicklung in Sicht.

Die Eigentumswohnung ist das neue Eigenheim

Ein deutlicher Trend lässt sich laut Ioannis Moraitis allerdings nicht von der Hand weisen. „Die Eigentumswohnung ist das neue Eigenheim“, weiß der Experte und beruft sich in seiner Aussage auf die statistischen Werte beim Immobilienkauf. Auch der Anspruch an die Wohnfläche hat eine neue Trendwende eingeläutet. Vor allem Großstädter kaufen Eigentum mit weniger Quadratmetern als noch vor einigen Jahren. Sicherlich spielt die Preisentwicklung dabei keine unwichtige Rolle, doch ist sie nicht der einzige Grund. Ioannis Moraitis weiß, dass Neueigentümer in Berlin beispielsweise auf 100 Quadratmetern leben. Während sie vor 5 Jahren Wohnungen mit 120 Quadratmetern bevorzugt haben. Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind für Selbstnutzer nur interessant, wenn sie im innerstädtischen Bereich liegen und als modernes Reihenhaus angeboten werden. Ioannis Moraitis spricht sich dafür aus, dass dieser Trend anhalten und sich weiter etablieren wird.

Ioannis Moraitis: Mietanstiege steigern das Kaufinteresse von Wohnraum in Berlin

„Schon seit einigen Jahren sind bezahlbare Wohnungen in den angesagten Bezirken Berlins kaum zu finden“, sagt Ioannis Moraitis und beruft sich auf seine Erfahrungen, die er in den letzten 8 Jahren
 auf dem Immobilienmarkt der Landeshauptstadt gemacht hat. Als Geschäftsführer der hedera bauwert kennt Ioannis Moraitis die (Wohnungs)Nöte und die Wünsche von Alt- und Neuberlinern. „Der Berliner ist in seinem Ursprung ein Mieter“, merkt Ioannis Moraitis und berichtet weiter. „Aber die steigenden Mietpreise sorgen bei immer mehr Landeshauptstädtern dafür, dass sie über den Kauf von Wohneigentum nachdenken und für ihre Eigentumswohnung auch hohe Quadratmeterpreise in Kauf nehmen.“

Ioannis Moraitis: Kaufen oder Mieten? Warum Mieten für Unsicherheit sorgt.

Die Umfrageergebnisse in Bezug auf Kaufen und Mieten haben sich verändert. Während rund 80 Prozent aller Berliner vor einigen Jahren überzeugte Mieter waren, steht der Kauf einer Wohnung heute im Vordergrund. Ioannis Moraitis sieht die Neuorientierung vor allem in der Unsicherheit der Mieter, die nach einer Sanierung ihres Wohnhauses mit unbezahlbaren Mietsteigerungen oder einer Kündigung von Seiten des Eigentümers rechnen müssen. „Unsicherheit bereitet Sorgen und regt zum Umdenken an“, sagt Ioannis Moraitis und bezieht seine These auf die steigende Nachfrage nach Wohneigentum. „Wer eine Wohnung kauft, nimmt in der Metropole eine Verkleinerung seiner räumlichen Präferenz in Kauf“, merkt Ioannis Moraitis an und verweist damit auf einen sichtbaren Trend in diesem Jahr.

Während Eigentumswohnungen im gesamtdeutschen Durchschnitt für eine Familie rund 130 Quadratmeter Grundfläche haben, sind Berliner mit 100 Quadratmetern zufrieden. „Sicherlich spielen die hohen Kaufpreise diesbezüglich eine nicht unwichtige Rolle. Wer in Berlin kauft, finanziert rund 40.000 Euro mehr als in Stuttgart, Hamburg oder Frankfurt.“ Sicherheit in Bezug auf die eigenen vier Wände ist dem Berliner wichtiger als die Wohnungsgröße oder eine höhere Finanzierungsbelastung, die mit dem Kauf von Wohneigentum einhergeht. Auch in der Wohnungssuche hat sich viel verändert“, weiß Ioannis Moraitis und spricht damit vor allem die Orientierung auf den Neubau an. Sicherlich hat Berlins Altbaubestand einen unvergleichlichen Charme und übt einen großen Reiz aus. Doch Altbauwohnungen sind kaum noch zu finden, so dass der Neubau eine immer wichtigere Rolle einnimmt und für viele Berliner beim Eigentumskauf die erste Wahl ist.

Ioannis Moraitis: Trendbezirk oder neu aufstrebender Kiez? Berlin gewinnt an Flexibilität!

Gerade für Neuberliner stand der Prenzlauer Berg lange Zeit ganz oben auf der Agenda. Doch wer heute Eigentum im Trendbezirk kaufen möchte, muss nicht nur tief in die Tasche greifen, sondern auch sehr lange suchen. Ioannis Moraitis ist dafür bekannt, neue Trends zu entdecken und früher kaum beachtete Bezirke in Berlin zum Trendkiez zu etablieren. „Die interessanten Bereiche der Landeshauptstadt erweitern sich“, sagt Ioannis Moraitis und blickt dabei auf die neuen Trendbezirke wie Friedrichshain, Kreuzberg oder Schönefeld. Mit der zunehmenden Verknappung von Wohnraum ist Berlin flexibler geworden. Dieser Umstand wirkt sich positiv auf die gesamtstädtische Infrastruktur aus. Mit jedem neu aufstrebenden Trendbezirk wächst die Attraktivität der Stadt weiter.

Das eigene Haus im Grünen sorgt bei Berlinern für wenig Interesse.

Wer die Metropole schätzt, möchte am Puls der Zeit und in der Nähe seines Wirkungskreises wohnen. Hier weist Ioannis Moraitis auf die Kreativität der Stadtplaner und Bauherren hin. „Immer mehr Eigentumswohnungen entstehen in neu erschlossenen Quartieren oder auf Dächern großer Einkaufszentren und Parkhäusern.“ Die Grundfläche der Stadt lässt kaum noch Raum, um neu zu bauen und die Anforderungen potenzieller Eigentümer zu erfüllen. Nur mit Kreativität und Zeitgeist ist es heute in Berlin möglich, den benötigten Wohnraum zu schaffen und moderne Eigentumswohnungen zu errichten.

In diesem Jahr wird Berlin weiter wachsen, ist sich Ioannis Moraitis sicher. Vor allem das Segment Eigentumswohnungen wird sich rasant ausbreiten, da Mieten durch steigende Preise und Unsicherheiten an Attraktivität verliert.