Ioannis Moraitis: Wird der Mietendeckel die rasante Mietsteigerungen aufhalten?

Ioannis Moraitis Mietendeckel

Seit dem 01.03.2020 gilt in Berlin der Mietendeckel. Auch wenn ursprünglich von einem bundesweiten Gesetz zur Eindämmung von Mieterhöhungen bei Neuvermietung die Rede war, gilt die Regelung aktuell ausschließlich für Berlin. Ioannis Moraitis hat dem Mietendeckel von Anfang an mit gesunder Skepsis gegenübergestanden. „Dass eine politische Entmündigung von Eigentümern keinen Erfolg bringt, ist eigentlich verständlich“, meint der Experte und spricht damit das nur für Berlin geltende Landesgesetz an.

Was bedeutet der Mietendeckel für Mieter und Vermieter?

„Mieterhöhungen sind für 5 Jahre verboten. Bei Neuvermietung gilt der Mietpreis vom Juni 2019“, sagt Ioannis Moraitis und fasst damit den Mietendeckel kurz und knapp zusammen. Die Rot-Rot-Grüne Regierung sieht im Mietendeckel einen umsetzbaren Mieterschutz. „Doch in der Realität ist es anders“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Ehe Eigentümer die Miete zwangsweise auf 9,80 EUR pro Quadratmeter senken, wird es zu noch mehr Leerstand kommen.“

Auch die Androhung eines Bußgeldes von bis zu 500.000 EUR für Eigentümer, deren Mieter sich freiwillig und ohne Zwang an die Vertragsvereinbarungen halten, ist im Bezug auf die Verknappung von Wohnraum wenig konstruktiv.

Wem soll der Mietendeckel einen Mehrwert bringen?

Die Mehrwertstiftung ist nicht wirklich klar. Ioannis Moraitis beobachtet den Markt seit einiger Zeit und weiß aus Erfahrung, dass der endemisch für Berlin gültige Mietendeckel weder dem Eigentümer noch dem Mieter oder Neumieter einen Vorteil verschafft. „Sicherlich ist die Verdoppelung der Mieten in den letzten 10 Jahren nicht gerade ein Vorteil für Mieter“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Doch eine kalte Enteignung bringt ebenfalls keinen Effekt“, fügt der Immobilienexperte an. Ioannis Moraitis sollte Recht behalten, wie sich beim Blick auf die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage sowie auf den Leerstand in Berlin ergibt. Wenn Eigentümer durch Mieten keine Rendite mehr erzielen und für das Angebot von Wohnraum gefühlt bestraft werden, wird die Bereitschaft zur Vermietung sinken und es ist niemandem geholfen.

Was geschieht nun mit den Mietwohnungen?

Ein wichtiger Punkt ist auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum. Wenn ein Eigentümer nicht mehr frei über seine Immobilie und deren Verwendung entscheiden kann, gleicht die Praktik doch der kalten Enteignung. „Das heißt nicht“, merkt Ioannis Moraitis an, „dass nicht mehr Mietwohnraum geschaffen und dementsprechend mehr gebaut werden muss.“ Doch der Mietendeckel und seine Auswirkung auf Eigentümer ist kontraproduktiv und verschlechtert die Lage in Berlin zusehends. „Warum sollten Eigentümer vermieten, wenn sie durch den Leerstand weniger Ausgaben haben und sich dem Zwang der Politik nicht unterwerfen müssen?“

Mietendeckel fördert lediglich den Erfindungsreichtum

Seit Gültigkeit des Mietendeckels sind einige Hausverwaltungen und Eigentümer aus Berlin „verschwunden“ und in den Immobilienanzeigen für Berlin häufen sich Angebote, bei denen eine Vermietung strikt ausgeschlossen ist. „Dafür“, so Ioannis Moraitis, würden Eigentümer ein Nutzungsentgelt verlangen und dem künftigen Bewohner ein Wohnrecht im Grundbuch einräumen.“ Hat der Mietendeckel das Tor für kreative Ideen geöffnet? Ioannis Moraitis sieht in der Regelung keinen Mehrwert – für niemanden.

Ioannis Moraitis: Der Eigentumsboom steigt weiter. Immobilienpreise verhalten sich moderat

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in allen europäischen Großstädten rasant gestiegen. Das Jahr 2020 zeigt sich bisher im Vergleich zum letzten Jahr deutlich entspannter. Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, hat diesen Trend bereits in 2019 gekannt und darauf hingewiesen, dass sich Geduld für potenzielle Eigentümer auszahlen wird.

„Wir reden diesbezüglich vom bundesweiten Durchschnitt“, merkt Ioannis Moraitis an. „In Berlin zeigt sich trotz bundesweitem Trend keine wirkliche Entspannung, da die Nachfrage immer noch deutlich über dem Angebot liegt.“

Seit mehr als 15 Jahren beschäftigt sich Ioannis Moraitis mit der Immobilienbranche und kennt die Märkte, deren Tendenz und ihre Besonderheiten. Ioannis Moraitis sieht Veränderungen, ehe sie sich etablieren und einen neuen Trend kennzeichnen. Berlin bildet laut Ioannis Moraitis eine der wenigen Ausnahmen, wenn es um die Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser oder Immobilien zur Kapitalanlage geht.

Berlin wird weiterhin teurer, während die Preise in anderen Metropolen langsamer steigen

Auf die Frage, ob und wann sich der Berliner Immobilienmarkt entspannen wird, weiß auch der Experte Ioannis Moraitis keine verbindliche Antwort. Aktuell sind in den beliebten Kiezen und Szene-Wohnlagen kaum Angebote zu finden. „Das wirkt sich natürlich auf den Markt aus“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Wer zum Beispiel in Berlin Prenzlauer Berg nach einer 100m² großen Eigentumswohnung sucht, muss sich neben rund 2 Jahren Wartezeit auch auf einen Kaufpreis einstellen, der etwa ein Drittel über dem Durchschnittspreis für Berlin liegt. Andere Stadtteile stehen dem Prenzlauer Berg in Nichts nach“, merkt Ioannis Moraitis an.

Gegenüber Berlin scheinen München und Hamburg deutlich an Tempo zu verlieren. „Das liegt aber nicht am schwindenden Interesse von Käufern, sondern an einer höheren Performance im Neubau.“

Noch immer sind Bauvorhaben in Berlin nur schwer realisierbar, obwohl die Anzahl interessierter Investoren nicht weniger wird. Das weiß Ioannis Moraitis, da seine Firma, die hedera bauwert GmbH, vorwiegend in Berlin baut und sich auf die Projektierung und Realisierung von Neubauten spezialisiert hat.

„Es gibt nur schwer adäquates Bauland und für neue Ideen ist die Stadt nur bedingt offen“, merkt Ioannis Moraitis an und spielt mit dieser Botschaft indirekt auf die Probleme in der Landeshauptstadt an. „Um dem räumlichen Engpass zu entgehen, kann sich der Fokus eigentlich nur noch in die Höhe lenken“, berichtet Ioannis Moraitis weiter und spricht über die Projekte, die auf den Flachdächern Berlins auch durch die hedera bauwert schon seit längerer Zeit entstehen.

Hochbau statt Dachbegrünung? Hier tun sich Berliner schwer!

„Der Problematik des Wohnungsmangels könnte entgegengewirkt werden.“ Ioannis Moraitis realisiert mit der hedera bauwert schon seit einigen Jahren Projekte, bei denen die Dächer von Parkhäusern und älteren Flachbauten eine essentielle Rolle spielen. Doch in Berlin boomt neben dem Wohnungskauf auch die Dachbegrünung. „Das ist verständlich, denn eine grüne Lunge innerhalb der Metropole sorgt für Zufriedenheit und Wohlbefinden“, weiß auch Ioannis Moraitis. „Doch die Dringlichkeit der Erschaffung neuen Wohnraums sollte nicht unterschätzt werden.“

Viele Alt- und potenzielle Neuberliner würden es begrüßen, wenn sich die Suche nach adäquatem Wohnraum nicht durchschnittlich 2 Jahre hinziehen würde. Die Problematik lässt sich nur noch durch den Hochbau kompensieren, gibt Moraitis zu bedenken. „Wo Bauflächen rar und praktisch unauffindbar sind, müssen kreative Ideen zum Einsatz kommen.“ Die hedera bauwert wird auch im Jahr 2020 nicht müßig sein und neue Ideen verwirklichen.

„Wir sehen das Bedürfnis potenzieller Eigentümer, die in unserem primären Fokus stehen.“ Mit dieser Botschaft deutet Ioannis Moraitis an, dass es auch in 2020 von der hedera bauwert neue Projekte und neue Ideen geben wird. Wohin die Reise geht, gibt der Immobilienexperte noch nicht bekannt. Fakt ist aber, dass Berlin neue Lösungen und die Umsetzung unkonventioneller und bahnbrechender Konzepte braucht.