Ioannis Moraitis – Steigende Mieten: Berliner Studenten haben immer weniger Geld

Taschenrechner neben einem Portmonee mit Geldscheinen.

Zur Miete zu wohnen wird für Studenten in Berlin laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft und der Finanzberatung MLP immer teurer. Demnach betragen aktuell die Kosten für eine Musterwohnung mit 30 Quadratmetern ca. 400 Euro, was einem Anstieg von 7,4 % im Vergleich zu 2018 gleichkomme, weiß auch Ioannis Moraitis. Untersucht wurde das Preisgefüge ebenfalls in weiteren Universitätsstädten, wobei sich ein durchschnittlicher Mietpreisanstieg von 4,6 % ergab. Die Hintergründe.

Ioannis Moraitis: Studenten bezahlen für Musterwohnung in Berlin rund 400 Euro

Wie eine kürzlich veröffentlichte Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft und der Finanzberatung MLP zeigt, haben sich die Mieten für Berliner Studierende vor Ort erneut verteuert. Demnach müssen diese für eine etwa 30 Quadratmeter große Musterwohnung aktuell rund 400 Euro pro Monat bezahlen. Dies entspricht einem Preisanstieg von 7,4 % im Vergleich zum vergangenen Jahr.

Die in der Analyse zugrunde gelegte Musterwohnung verfügt über eine normale Ausstattung, wurde vor etwa 24 Jahren erbaut und ist in einer Entfernung von 1,5 Kilometern zur Universität gelegen. Der Berliner Immobilienexperte Ioannis Moraitis, seines Zeichens Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, erläuterte die weiteren Parameter der Studie und ordnete diese vergleichend ein: „In der Studie wurden bereits die Nebenkosten einbezogen. Zwar sehen auch wir den Preisanstieg kritisch, allerdings müssen Studierende für derartige Wohnungen in anderen großen Städten wie Frankfurt, Stuttgart oder München noch weitaus mehr bezahlen.“

Das förderte auch die Studie zutage: So kostet eine vergleichbare Wohnung in München stolze 717 Euro, in Stuttgart dagegen 542 und in Frankfurt 505 Euro.

Preissteigerungen gab es auch in den übrigen Universitätsstädten

„In vielen populären, großen Universitätsstädten sind die Mieten dieses Jahr im Vergleich zu 2018 angestiegen“, so Ioannis Moraitis. Die Studie bestätigt auch dies, indem sie für die 30 untersuchten Städte einen durchschnittlichen Preisanstieg von 4,6 % ausweist. Als Mittelwert für die Miete ergab sich ein Betrag von 403 Euro pro Monat.

Problematisch sieht Ioannis Moraitis den Fakt, dass sich das Einkommen der Studierenden in den letzten Jahren laut der Studie nicht weiter erhöht hat. Es läge konstant bei etwa 900 Euro pro Monat – zu wenig, gerade wenn es eine so beliebte Metropole wie Berlin als Studienort sein soll. BAföG als Unterstützung erhalten im Übrigen zwar viele Studierende, allerdings reiche dieses gemäß Analyse der darin enthaltene und vor kurzem gestiegene Wohnzuschlag in mehr als 66 % der untersuchten Städte nicht für die Anmietung einer Musterwohnung aus.

Kauf einer Wohnung: Das ist beim Erwerb zu beachten

Deutschland ist ein Mieterland, aber immer mehr Menschen erwägen wegen steigender Mieten den Erwerb der eigenen vier Wände. Da es vielfach monetär nicht für ein ganzes Haus reicht, wird aufgrund der besseren Planbarkeit und kürzeren Verschuldungsdauer häufig eine Wohnung in Betracht gezogen. Doch auch hier lauern Tücken, über die Wohnungskäufer Bescheid wissen sollten. Welche das sind und wie sich umgehen lassen, verraten die folgenden Zeilen.

Ioannis Moraitis: Finanzierung der Wohnung bedarf sorgfältiger Kalkulation

Steigende Mieten, Stress mit anderen Mietern oder der Wunsch nach mehr Flexibilität und Unabhängigkeit: Gründe, über den Erwerb einer Eigentumswohnung nachzudenken, gibt es viele. Zwar ist Deutschland ein Land der Mieter – 2019 wohnt mit 36,77 Millionen Menschen der weitaus größte Teil in fremdem Eigentum. Trotzdem ist seit Jahren hierzulande auch der Anteil derjenigen Personen steigend, die in den nächsten ein bis zwei Jahren eine eigene Wohnung erwerben möchten.

Planvolle und strategisch korrekte Herangehensweise

Wie man dieses in jedem Fall kostspielige Unterfangen planvoll und strategisch korrekt  angeht, weiß der Berliner Immobilienexperte und Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis: „Es kommt zunächst darauf an, wie viel Immobilie man sich leisten möchte und vor allem kann. Es bringt nichts, nach 150 Quadratmetern Wohnraum zu suchen, ohne ein tragfähiges Finanzierungskonzept auf die Beine stellen zu können.“

Am wichtigsten ist laut Ioannis Moraitis, dass eine entsprechend hohe Eigenkapitalquote aufgebracht werden kann. „Das bringt den Vorteil geringerer Darlehenssummen, kürzerer Darlehenslaufzeiten und geringerer Gesamtzinsen mit sich“, so der Experte. Zudem sei es Pflicht, mehrere Finanzierungsangebote unterschiedlicher Banken einzuholen und diese akribisch miteinander zu vergleichen.

Besichtigung ist vor dem Wohnungskauf das A und O

Ist klar, wie gut es um die eigenen finanziellen Mittel bestellt ist, können sich angehende Wohnungsbesitzer auf die Suche nach ihrem Traumobjekt begeben. Heutzutage ist der Markt für Wohnungen groß, auch wenn die Höhe des Budgets nicht im oberen Bereich angesiedelt sein sollte.

„Wichtig ist, dass sich Wohnungssuchende vor dem Kauf immer persönlich ein Bild von der Immobilie machen. Man mag es kaum glauben, aber es gibt immer noch Interessenten, die insbesondere bei vermeintlich preiswerten Angeboten blindlings unterschreiben“, so Ioannis Moraitis.

Eine gute Beratung ist wichtig

Vor dieser Vorgehensweise warnt der Berliner Immobilienexperte ausdrücklich, gerade wenn es sich um ältere Bestandswohnungen handelt. Der Wert einer Immobilie setze sich unter anderem aus der Größe, dem Alter, dem Zustand und vor allem der Lage zusammen. Es sei sinnvoll, sich vor der finalen Entscheidung für eine Immobilie von erfahrenen Experten zum Zustand bzw. zur Substanz beraten zu lassen.

Diese Einzelheiten sind beim Vertragsabschluss relevant

Doch auch wenn die Wohnung einen guten Ersteindruck hinterlassen hat und der Preis voll und ganz im Budget des Käufers liegt, können beim Abschluss des Kaufvertrages noch Fallstricke lauern. Gemäß Ioannis Moraitis kommt es hier zunächst darauf an, ob eine neue oder eine bereits bestehende Immobilie erworben wird. Außerdem seien manchmal auch die Vertragsunterlagen, die dem potenziellen Käufer ausgehändigt werden, nicht vollständig. Vorhanden sein sollten:

  1. Kaufvertragsentwurf
  2. Bezugs- bzw. Verweisungsurkunde
  3. Teilungserklärung

„Käufer sollten den Vertrag genau prüfen, sich ggf. anwaltlich beraten und sich außerdem einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen lassen. Dadurch gehen sie sicher, dass keine Grundschuld oder Hypothek auf der Wohnung lastet“, so Moraitis. Laut dem Experten gibt es Fallstricke auch beim Erwerb von Wohnungen, die erst noch gebaut werden sollen. Hier sei es empfehlenswert, sich vom Bauträger eine Bonitätsauskunft zu besorgen, um bzgl. der Realisierung des Bauvorhabens auf der sicheren Seite zu sein.

Ioannis Moraitis | Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt auch in 2020

Mit dem Herbst beginnt die Zeit für Prognosen, die Experten wie Ioannis Moraitis für den Immobilienmarkt des Folgejahres erstellen. Vor allem in deutschen Metropolen ist der Pik noch nicht erreicht, weiß Ioannis Moraitis und spricht von einer Preissteigerung um bis zu 28 Prozent. Für Eigentümer ist diese Entwicklung positiv, da durch die weiter steigende Tendenz der Immobilienpreise natürlich auch der Wert der eigenen Immobilie oder der Eigentumswohnung steigt. Für Kaufinteressenten hingegen wird es noch schwieriger mit der Anschaffung von Eigentum.

Preisstabilität wird erst bei wirklicher Zinswende eintreten

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise, während die Bau- und Finanzierungszinsen im Keller sind. Wer sich bis jetzt noch nicht für Wohneigentum entschieden hat, braucht laut Ioannis Moraitis entweder sehr viel Geduld oder die Gabe einer schnellen Entscheidung. „In 2020 bleibt die Preisspirale weiter im Aufwärtstrend“, prognostiziert der Immobilienexperte. „Erst wenn eine
wirkliche Zinswende eintritt“, so Ioannis Moraitis, „könnten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser wirklich stagnieren.“ Aber selbst dann ist keine Senkung der Preise und damit auch kein Wertverlust für Eigentümer möglich. Denn ein sehr wichtiger Indikator in der Immobilienpreisentwicklung weist eine weiter wachsende Differenzspanne auf. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in deutschen Großstädten stärker denn je und wächst weiter. Dem gegenüber stehen nach Ioannis Moraitis viel zu wenig Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien. Selbst eine Immobilienzinserhöhung würde nach Meinung von Ioannis Moraitis somit zwar für eine Stagnierung der Preise, nicht aber für preisgünstiges Wohneigentum sorgen.

„In den vergangenen Jahren sind die Prognosen eingetreten“, merkt Ioannis Moraitis an und glaubt auch im aktuellen Fall an seine These. Als Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH und als erfahrener Immobilienmarktkenner weiß Ioannis Moraitis, wovon er spricht und an welchen Faktoren er sich orientieren kann.

Ioannis Moraitis: Quadratmeterpreise stellen Normalverdiener vor eine Herausforderung

Der Wandel unserer Gesellschaft schürt das Bedürfnis, sich für die Zukunft abzusichern und die eigene Altersvorsorge in die Hand zu nehmen. Der Finanzmarkt ist volatil, die Börse springt auf und ab und auch das Bargeld ist nicht mehr sicher. In Anbetracht dieser Tatsache interessieren sich auch bisher überzeugte Mieter für den Kauf einer Immobilie. Doch was vor 10 Jahren noch verhältnismäßig einfach realisierbar war, wird immer mehr zu einer monetären Belastung für normalverdienende und mittelständische Familien. Neben den Quadratmeterpreisen in Berlin, München und Leipzig oder Stuttgart, steigen auch die Kaufpreise in den mittelgroßen Städten und in den Speckgürteln der beliebtesten Städte deutlich an. Dem gegenüber stehen die strengeren Bewertungen der Banken, die laut Ioannis Moraitis nicht mehr so schnell finanzieren wie früher. Wer dennoch
eine Finanzierung bekommt, sollte die Zinsbindung unbedingt auf 15 Jahre fixieren. Auch wenn kürzere Zinsfestschreibungen möglich sind, lohnt sich diese Tendenz nicht.

„Noch niedriger können die Zinsen nicht werden“, warnt Ioannis Moraitis und spricht sich aus diesem Grund für die langfristige Zinsbindung aus. „Während die Immobilienpreise weiter steigen, bleibt eine Senkung der Zinsen garantiert aus. Wenn eine Zinswende kommt“, so Ioannis Moraitis, „wird diese in die andere Richtung und nicht nach unten tendieren.“ Der Immobilienexperte sieht ein interessantes Jahr 2020 für den Immobilienmarkt voraus.

Ioannis Moraitis: Gesetzesänderung: Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

Nachdem der Bundestag schon Ende November 2018 der Einführung des neuen §7b EStG zugestimmt und dieser mittlerweile auch die Zustimmung vom Bundesrat erhalten hatte, ist er seit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt im August 2019 geltendes Recht. Neu regelt der Paragraph die Abschreibung für Abnutzung im Segment des Mietwohnungsneubaus, sodass fortan eine Sonder-AfA i.H.V. 5 % neben der regulären linearen AfA von 2 % durchgeführt werden kann.

Ioannis Moraitis: Hintergründe zur Einführung des neuen §7b im Einkommensteuergesetz

Viele haben schon von ihm gehört, doch nur wenige wissen wirklich etwas mit dem neu eingeführten §7b des Einkommensteuergesetzes anzufangen. Während §7 EStG allgemein die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung normiert, geht es in Teil B um die sogenannte Sonder-AfA. Was sich dahinter verbirgt, weiß der Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis: „Der Paragraph wurde eingeführt, damit der Mietwohnungsneubau in Deutschland steuerlich gefördert wird. Er ist Teil der sogenannten Wohnraumoffensive der Bundesregierung.“

Gerichtet ist die Maßnahme laut Ioannis Moraitis primär an private Investoren respektive Kapitalanleger, die sich finanziell im Segment des bezahlbaren Wohnungsneubaus engagieren wollen.

Ergänzung der linearen AfA durch Sonder-AfA i.H.v. max. 5 % pro Jahr

Besonders ist an dem §7b EStG, der nach der Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren eine Abschreibung von bis zu 5 % per anno ermöglicht, dass dieser parallel zur regulären linearen Abschreibung für Abnutzung i.H.v. 2 % angewendet werden kann.

Ioannis Moraitis erläutert: „Das ergibt summa summarum im gesamten Abschreibungszeitraum 28 % förderfähige Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, die steuerlich berücksichtigt werden.“

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist gemäß Absatz 3 des §7b EStG auf maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Sollten die Kosten darüber liegen, müssen diese in der Sonder-AfA in realer Höhe zugrunde gelegt werden.

Zur Illustration ein Beispiel: Erwirbt ein Steuerzahler 100 Quadratmeter Wohnfläche für einen Gebäudepreis von 150.000 Euro, in denen 15.000 Euro für Außenanlagen inkludiert sind, ergeben sich für die Gebäudeabschreibung 9.750 Euro (3.000 Euro normale Abschreibung zu 2 % + 6.750 Euro Sonder-AfA zu 5 %).

Sonder-AfA wird nur bei strikter Beachtung der Voraussetzungen gewährt 

Wichtig ist laut Ioannis Moraitis, dass sich interessierte Kapitalanleger respektive Investoren vorab genauestens mit den Voraussetzungen des betreffenden Paragraphen vertraut machen, da ansonsten die Sonder-AfA nicht genutzt werden könne. Im Einzelnen seien insbesondere folgende Dinge zu berücksichtigen:

  1. Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten dürfen die Marke von 3.000 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen
  2. Dem Ganzen muss ein zwischen dem 31.08.2018 und 01.01.2022 gestellter Bauantrag zugrunde liegen
  3. Die Wohnung darf in den ersten 10 Jahren nicht selbst bewohnt, sondern muss zwingend zur entgeltlichen Nutzung vermietet werden

Die erstgenannte Voraussetzung sieht Ioannis Moraitis kritisch, denn der genannte Preis werde gerade in Ballungszentren wie Berlin schnell überschritten.

Wichtig ist im Übrigen, dass die Sonderabschreibung zeitlich begrenzt ist und zwar auf Kalender- bzw. Wirtschaftsjahre, die im Jahr 2026 enden. Das geht aus §52 Satz 15a ESTG hervor.

Ioannis Moraitis: Immobilieneigentum nicht auf die lange Bank schieben

Denken Sie schon länger über die Anschaffung einer Immobilie als eigenen Wohnsitz oder als Renditeobjekt nach? Dann sollten Sie laut Ioannis Moraitis zeitnah handeln und Ihre Überlegungen nicht länger aufschieben. „Wie sich in den letzten Jahren und Monaten gezeigt hat, bleibt die gemutmaßte Senkung der Kaufpreise aus“, sagt der Experte. „In den kommenden Monaten werden die Immobilienpreise stetig steigen“, meint Ioannis Moraitis weiter und wird auch mit dieser These recht behalten.

Trotz hoher Kaufpreise winkt Rendite

Wenn es nach einigen Meinungen aus der Politik geht, sollten Eigentümer enteignet und die Rendite mit Immobilieneigentum auf Eis gelegt werden. Doch so einfach ist das nicht, merkt Ioannis Moraitis an. „Auch, wenn die Enteignung ein aktuell heiß diskutiertes Thema ist, wird sie so schnell nicht kommen und kann keinesfalls in dem Ausmaß wie angekündigt realisiert werden. Sie brauchen also keine Angst zu haben, dass der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims zu einem Minusgeschäft wird. Explizit sind potenzielle Vermieter angesprochen, die mit Blick auf die Mietpreisbremse jegliche Rentabilität ihrer Anschaffung in Zweifel stellen.“ Ioannis Moraitis kennt den Immobilienmarkt und weiß, dass ein großer Teil politischer „Drohgebärden“ wie Schall und Rauch verhallen. „Die Rendite ist sicher“, betont Ioannis Moraitis und gibt im gleichen Atemzug zu bedenken, dass Immobilien neben Aktien und Edelmetallen derzeit die einzige Chance auf eine Vermehrung des finanziellen Einsatzes sind.

Die Immobilienblase – kommt sie oder verpufft sie?

Auch Selbstnutzer profitieren vom Kauf einer Eigentumswohnung. Vor allem in den angesagten Hotspots ist moderner Wohnraum knapp und wird sich in seiner Kapazität auch in den kommenden Jahren nicht steigern. Immer mehr Menschen möchten ins Eigentum und immer weniger Baufläche steht zur Verfügung. „Allein diese Gegenüberstellung zeigt Ihnen, warum Sie jetzt handeln und nicht auf günstigere Kaufpreise in den nächsten Jahren hoffen sollten.“ Auch die Immobilienblase ist ein Thema, mit dem sich Ioannis Moraitis intensiv und mit viel Expertise beschäftigt. In seinen Augen und im Blick der hedera bauwert GmbH aus Berlin dienen die immer häufigeren Gespräche über die Blase eher der „Angstmacherei“, als dass sie auf wirklichen Prognosen beruhen. Auch wenn eine Immobilienblase nicht auszuschließen ist, befindet sie sich nach Ansicht von Ioannis Moraitis noch in weiter Ferne.

Wer jetzt in seine und in die Zukunft seiner Nachfahren investiert, leistet einen wichtigen Beitrag zur eigenen Sicherheit. Denn es ist absehbar, dass sich die Wohnungsmarktlage in den kommenden Jahren nicht bessern wird und dass sich die Mieterhöhungen nicht wirklich bremsen lassen werden.

Die Eigentumsquote steigt langsam aber beharrlich

Noch vor drei bis fünf Jahren lag Deutschland in Bezug auf die Eigenheimquote weit hinter seinen Nachbarländern zurück. Ioannis Moraitis beobachtet den Markt seit vielen Jahren und erkennt die Tendenz, die sich nicht mehr leugnen lässt. Auch wenn Deutschland immer ein Land der Mieter war, hat Wohneigentum in den unsicheren Zeiten an Bedeutung gewonnen. Ioannis Moraitis sagt eine weiterhin steigende Tendenz voraus und prognostiziert, dass Deutschland aufholen und mit seinen Nachbarstaaten gleichziehen wird. „Vor allem Eigentumswohnungen boomen“, weiß Ioannis Moraitis aus seiner eigenen Erfahrung bei hedera bauwert.

Ioannis Moraitis: Investment in Immobilien: Lohnt sich das 2019 noch?

Eigentumswohnungen in einem Haus in der Natur.

Viele Anleger, die in Anbetracht der niedrigen Zinsen bei herkömmlichen Anlageformen nach Alternativen suchen, fragen sich, ob ein Investment in Immobilien im Jahr 2019 noch Sinn ergibt, oder ob dieser Markt inzwischen übersättigt ist. Die gute Nachricht ist laut Ioannis Moraitis: Bezahlbarer Wohnraum wird gerade in den Innenstädten und in guten Lagen immer noch händeringend gesucht, sodass die Grundvoraussetzungen für ein gutes Investment gegeben sind.

Kauf von Immobilien als eine der lohnenswertesten Anlageformen

In Zeiten niedriger Zinsen für herkömmliche Anlageformen gibt es eine Branche, für die andere Gesetzmäßigkeiten gelten. Die Rede ist vom Investment in Immobilien. Das Transaktionsvolumen am Immobilien-Investmentmarkt hat über die vergangenen Jahre rapide zugenommen. So betrug es laut dieser Studie anno 2010 noch 22,9 Milliarden Euro – 2017 wurden hingegen schon 72,8 Milliarden Euro transaktioniert und für das laufende Jahr beläuft sich die Hochrechnung auf 75 Milliarden Euro.

All das macht deutlich: Dem Immobilienmarkt geht es prächtig und das freut auch die Investoren.

Ioannis Moraitis von der hedera bauwert GmbH, die unter anderem Bauträger für Eigentumswohnungen in Berlin ist, weiß um die Vorzüge des Immobilienerwerbs:

„Wer sich heute eine Immobilie kauft, profitiert von geringen Schwankungen. Gleichfalls ist durch den materiellen Sachwert eine hohe Sicherheit bei der Geldanlage vorhanden.“

Immobilienkäufe sind als langfristige Geldanlage in beliebten Metropolregionen wie Berlin vor allem deshalb interessant, weil Investoren auch zur Vermietung des Objekts und damit zur Generierung einer passiven Einnahmequelle übergehen können.

Laut Ioannis Moraitis kommt noch ein weiterer Pluspunkt hinzu: Die Finanzierungskosten seien beim Direktkauf einer Immobilie aufgrund niedriger Zinsen momentan unschlagbar günstig.

Ioannis Moraitis: Immobilien-Crowdinvesting bei Anlegern aktuell auf dem Vormarsch

Eine weitere interessante Investmentmöglichkeit in der Immobiliensparte besteht im sogenannten Immobilien-Crowdinvesting. Dabei handelt es sich noch um eine vergleichsweise neue Anlageklasse, bei der private Anleger die Realisierung von Immobilienprojekten über spezifische Plattformen unterstützen können.

Ioannis Moraitis erklärt: „Anleger erwerben beim Crowdinvesting keine eigene Immobilie, sondern ermöglichen durch ihr Investment die Entwicklung und Realisierung neuer Bauprojekte im ganzen Land. Im Gegenzug sind für Anleger binnen 1,5 bis 3 Jahren Renditen von 4 bis 6 Prozent pro Jahr möglich.“

Konkret läuft das Crowdinvesting in Immobilien so ab, dass die jeweilige Funding-Plattform einen Zeitraum festlegt, in dem ein spezifiziertes Anlagevolumen erreicht werden soll. Ist das der Fall, wird das Projekt umgesetzt.

Klappt die Überschreitung der Mindestfinanzierungsschwelle hingegen nicht, geht das Geld entweder an die Investoren zurück, das Projekt wird mit weniger Kapital umgesetzt, oder der Funding-Zeitraum wird verlängert.

Auch das Investment in Immobilienaktien kann sich rentieren

Eine dritte populäre Möglichkeit im Jahr 2019 in Immobilien zu investieren, besteht in Form von Immobilienaktien. Dabei fließen die Gelder der Anleger nicht in Immobilien, sondern werden über die Börse den Firmen, die in der Branche tätig sind, zur Verfügung gestellt.

Ioannis Moraitis sieht für Anleger in diesem Investmentbereich gute Rendite-Chancen, gibt aber auch zu bedenken:

„Damit das investierte Kapital sich vermehrt, müssen die börsennotierten Immobilienfirmen auch wirklich erfolgreich wirtschaften. Dann können Investoren auch von üppigen Dividendenerträgen profitieren.“

Grundsätzlich sind Immobilienaktien nach wie vor eher etwas für risikobereite Anleger, aber solange der Run auf Immobilien anhält, sind hier sehr hohe Renditen realisierbar.

Ioannis Moraitis: So profitieren Hauskäufer von den aktuell niedrigen Zinsen

Über den Erwerb eines Hauses denken seit etlichen Jahren immer mehr Menschen nach. So gaben in einer aktuellen Umfrage des IfD Allensbach 2,33 Millionen Personen an, in den nächsten zwei Jahren ein Haus erwerben zu wollen. Dabei könnten die Voraussetzungen aktuell dank günstiger Zinsen für das Baugeld kaum besser sein. Es gibt aber auch Fallstricke in Form von komplizierten Finanzierungsmodellen, sodass jedes Angebot individuell geprüft werden sollte.

Immobilienbranche profitiert seit Jahren von niedrigen Kreditzinsen

Da beim Hauskauf hohe Summen im Spiel sind, sollten Käufer die zugrundeliegende Baufinanzierung vertraglich genau prüfen.

Immer mehr Menschen träumen in Deutschland von den eigenen vier Wänden – das ist kein Wunder, denn angesichts der Wohnraumverknappung und steigender Mieten gerade in den Ballungszentren Deutschlands, scheint der Erwerb einer eigenen Immobilie die Lösung zu sein.

Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass die Zinsen für die Baufinanzierung aktuell auf einem historisch niedrigen Stand angekommen sind. Betrugen sie gemäß Auswertungen der Interhyp AG anno 2010 bei zehnjähriger Sollzinsbindung noch ca. 4,20%, hat sich der Wert über die Jahre hinweg mehr oder weniger konstant verringert und ist inzwischen bei lediglich 0,8% angekommen. 

Der Bauunternehmer Ioannis Moraitis, der sich mit der hedera bauwert GmbH primär der Errichtung von Eigentumswohnungen in Berlin verschrieben hat, kennt den Markt genau und rät Immobilieninteressenten, die über einen Kauf nachdenken, nicht mehr allzu lange zu zögern:

„Die Zinsentwicklung spricht für sich. Der Zinssatz ist mittlerweile aber nahezu im Bereich des Bodensatzes angekommen. Zusammen mit einer guten Baufinanzierung ergeben sich damit unschlagbar günstige Finanzierungsmodelle.“

Ioannis Moraitis: Hauskäufer sollten bei Angeboten der Bank Vorsicht walten lassen

Wer eine Baufinanzierung für den Erwerb eines Hauses benötigt, sucht oft als erstes das Gespräch mit der Hausbank. Während Kreditinstitute auch schon direkt von Beginn an bei entsprechend ausreichendem Eigenkapitalanteil gute Angebote unterbreiten können, kommt es nicht selten vor, dass offerierte Darlehen in mehrere Tranchen aufgeteilt sind oder auch Kombikredite angeboten werden.

Ioannis Moraitis warnt insbesondere vor dem ersten Modell: „Banken bewerben zweigeteilte Kredite zum Beispiel häufig mit Floskeln wie „hoher Flexibilität“ und versuchen dadurch, für sie selbst einen möglichst guten Deal herauszuschlagen.“

Das Problem sei, dass bei derartigen Darlehensverträgen die Bank die zweite Tranche mit hohen Zinsen diktieren könne, zumal andere Institute häufig keine Anschlussfinanzierung übernehmen würden.

Auch bei Kombikrediten, bei denen beispielsweise ein Kredit abgeschlossen und parallel in einen Aktienfonds investiert wird, rät Ioannis Moraitis zur Vorsicht: „Der Aktienmarkt ist keine Einbahnstraße – wenn der Wert der Anteile einbricht, können Schuldner schlimmstenfalls ihr Haus verlieren.“

Zügige Tilgung eines Annuitätendarlehens ist häufig die beste Wahl

Wer sich bei der Baufinanzierung auf undurchsichtige Verträge einlässt, kann später erhebliche finanzielle Probleme bekommen

Eine weitaus bessere Lösung sei es laut Moraitis, in vielen Fällen einfach auf das klassische Annuitätendarlehen zurückzugreifen und eine möglichst schnelle Tilgung mit hohen Raten zu avisieren.

Bei einem Annuitätendarlehen startet die Tilgung des aufgenommenen Kredits von der ersten Rate an, bei gleichzeitiger Senkung der Restschuld.

Ein weiterer Punkt, der für diese Darlehensform spricht, ist die Tatsache, dass Kreditgeber bei ihr dazu verpflichtet sind, den effektiven Zinssatz des Darlehens auszuweisen. Ioannis Moraitis erläutert: „Dadurch ist ein unterbreitetes Angebot sehr transparent und kann einfach mit anderen Offerten verglichen werden.“

Abschließend ist das Annuitätendarlehen auch deshalb oft von Vorteil, weil es dem Kreditnehmer Sicherheit vor künftig ansteigenden Zinsen bietet, nach zehn Jahren stets eine Kündigung möglich ist und es sich mit Sondertilgungen kombinieren lässt.

Ioannis Moraitis | Miete oder Kauf – der Wandel auf dem Wohnungsmarkt

Noch vor einigen Jahren war die Tendenz klar und deutlich. Wer auf dem Land leben wollte, kaufte ein Einfamilienhaus und zog mit seiner Familie ins Grüne. Wer hingegen das Leben in der Großstadt bevorzugte, entschied sich größtenteils für die Miete. Ioannis Moraitis hat die Veränderung auf
 dem Immobilienmarkt seit vielen Jahren aufmerksam beobachtet. „Der Markt durchlebt schon seit Längerem eine Veränderung“, weiß Ioannis Moraitis. Es ist offensichtlich, dass die Stadt im Vergleich zu ländlichen Regionen eindeutig die erste Wahl ist. Während in Städten früher hauptsächlich gemietet wurde, suchen junge Familien nach Kaufwohnungen und möchten ihren Faible für das Leben in der Metropole mit dem Wunsch nach Eigentum koppeln.

Ioannis Moraitis sieht dringenden Handlungsbedarf beim Neubau

„Es könnten deutlich mehr Wohnungen verkauft werden“, sagt Ioannis Moraitis. „Doch leider stagniert der Bau, was nicht an den Bauträgern und Planern liegt.“ Auf Berlin bezogen weiß Ioannis Moraitis, dass zum Beispiel die hedera bauwert deutlich mehr Neubauten errichten könnte als es zum jetzigen Zeitpunkt möglich ist. Weiter sieht Ioannis Moraitis den dringenden Handlungsbedarf von Bauverantwortlichen und Behörden, die für die Genehmigungen im Neubau zuständig sind. „Deutschland möchte nicht mieten, sondern mit Wohneigentum für den eignen Lebensabend und die Familie vorsorgen. Die Gründe liegen deutlich auf der Hand“, merkt der Immobilienexperte an und muss seine Gedanken nicht vollständig aussprechen. „Wenn es jetzt keine Umkehr gibt, lässt sich das in Zukunft vor uns stehende Problem der Wohnungsknappheit nicht mehr lösen.“

Warum Neubau im Fokus steht

In Berlin gibt es zahlreiche charmante Altbauten. „Zum Einen“, so Ioannis Moraitis, „werden die Wohnungen im Berliner Altbau sprichwörtlich vererbt und zum Zweiten ist das Kontingent an noch nicht sanierten Altbauten verschwindend gering.“ Aber auch ein anderer Grund steht im Fokus. Neubauten erfüllen die gestiegenen Ansprüche neuer Eigentümer am besten. Heute wünschen sich Alt- und Neuberliner ein Höchstmaß an Komfort mit Tendenz zum Luxus. Auch die Sicherheit steht im Mittelpunkt der Entscheidung. Innovative Technik, eine moderne Bausubstanz und die gute Infrastruktur sind Kriterien beim Kauf einer Eigentumswohnung. Wenn die hedera bauwert, der Ioannis Moraitis seit über 8 Jahren angehört plant und baut, stehen die Bedürfnisse der potenziellen Eigentümer im Mittelpunkt. „Das ist sicherlich ein Grund, warum alle hedera bauwert Neubauwohnungen lange vor der Grundsteinlegung bereits verkauft sind.“

Worauf sich Berliner und andere Großstädter zukünftig einstellen müssen

In einigen Metropolen scheint sich der Immobilienmarkt für den Augenblick beruhigt zu haben. „Doch der Schein trügt“, merkt Ioannis Moraitis an. „Auch, wenn die Preise momentan eher langsam steigen,wird es keine Stagnation und auch keinen Abwärtstrend geben.“ Ioannis Moraitis sieht den Pik zwar in greifbarer Nähe, aber noch nicht erreicht. „Wer aktuell abwartet und von einer wirklichen Beruhigung der Märkte ausgeht, wird in absehbarer Zeit feststellen, dass die Entspannung ausbleibt. Wer also die Chance zum Kauf einer Eigentumswohnung hat, sollte die niedrigen Finanzierungszinsen nutzen und nicht lange überlegen.“ Die Worte eines Experten wie Ioannis Moraitis haben Bestand, da sie auf der Erfahrung der vergangenen Jahre und auf einer umfassenden Kenntnis des Immobilienmarktes beruhen. „Wenn Sie nach einer Wohnung in einer Großstadt suchen, sollten Sie sich so zeitig wie möglich auf die Suche begeben. Die Nachfrage ist mehr als doppelt so hoch wie die Angebote und allein diese Tendenz zeigt Ihnen, dass Abwarten nicht die beste Lösung ist.“

Ein Wort zur Grundsteuerreform und Co.

„Die von der Politik heiß diskutierte Grundsteuerreform“, so Ioannis Moraitis, „wird für
 potenzielle Eigentümer zu erneuten Mehrkosten führen.“ Als Experte gibt Ihnen Ioannis Moraitis den Hinweis, Ihren Wunsch ohne unnötige Wartezeit zu erfüllen. „Es wird sich nichts verbessern, weder in der Beschleunigung von Genehmigungen noch bei den Kosten im Immobilienkauf.“

Ioannis Moraitis: Der Immobilienmarkt folgt einer klaren Tendenz

Es ist noch nicht lange her, seit Immobilienexperten von einer umgekehrten Stadtflucht sprachen. 
“Doch diese ist in weiter Ferne“, sagt Ioannis Moraitis. „Auf dem Land stellt sich die Infrastruktur vor 
größere Probleme. Weder eine flächendeckende Versorgung mit schnellem Internet und Mobilfunk, noch eine direkte Anbindung an die Metropolen mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind vorhanden.“ Ioannis Moraitis und die hedera bauwert sehen hier starken Nachholbedarf und sprechen sich gegen die Abhängung der ländlichen Regionen aus.

„Im Großraum Berlin gibt es zahlreiche Regionen, die fernab der infrastrukturellen Engpässe 
durchaus lebenswert sind. Doch ohne Internet, ohne gutes Mobilfunknetz und ohne gute Pendlerverbindung in die Innenstädte werden die Dörfer und kleineren Ansiedlungen vollständig verwaisen.“

Dem gegenüber stehen laut Ioannis Moraitis und der hedera bauwert die Metropolen. „Zum Beispiel kann in Berlin gar nicht so viel Wohnraum errichtet werden, wie benötigt wird. Die Nachfrage nach komfortablen Eigentumswohnungen in neuen Quartieren steigt kontinuierlich an. Das hat zur Folge, dass die Verknappung von dauerhafter Präsenz ist. Es würden viel mehr Immobilien gekauft werden, wenn die Erschaffung von Neubauwohnungen schneller bewilligt und realisiert würde.“ Ioannis Moraitis sieht die Zusammenarbeit von Städteplanern, politisch Verantwortlichen und Projektierern wie der hedera bauwert als einzige Chance zur Beendigung der Wohnungsknappheit.

Großstädte stehen auch perspektivisch bis oben auf der Beliebtheitsskala

Was macht das Leben in einer Metropole so interessant? Ioannis Moraitis kennt die Antwort und spricht passionierten und zukünftigen Großstädtern aus dem Herzen. „Eine Stadtwohnung bietet viele Vorteile. Sie liegt näher am Arbeitsplatz, vereinfacht die täglichen Wege zum Einkauf und der Unterbringung der Kinder. Auf dem Land hingegen braucht man ein Auto, muss seinen Tag perfekt planen und gerät dennoch in zeitliche Differenzen.“ Einen weiteren Grund sieht Ioannis Moraitis in der modernen Ausstattung von Eigentumswohnungen in der Stadt. Wer die Wahl zwischen einem Haus auf dem Land und der Wohnung in der Stadt hat, wird sich im Regelfall für Letzteres und damit für höchsten Komfort entscheiden. Schon seit einigen Jahren liefern sich zum Beispiel Altberliner und potenzielle Neuberliner ein Kopf-an-Kopf Rennen um neu errichteten Wohnraum in den aufstrebenden Stadtbezirken. Längst liegt der Fokus nicht mehr primär auf Wohnraum im Prenzlauer Berg oder in Berlin Mitte. Auch Ioannis Moraitis und die hedera bauwert sind am Projekt zur Erschließung neuer Trendbezirke beteiligt.

Heute zeigt sich – Frühzeitige Neuorientierung war eine gute und richtige Entscheidung

Auch wenn vor fünf Jahren niemand an einen Bevölkerungszuwachs in Friedrichshain, in Wedding oder Weißensee geglaubt hat, sind die Prognosen von Ioannis Moraitis zur Realität geworden. Für Berliner und zukünftige Metropolitans ist es vor allem wichtig, dass sich ihre Eigentumswohnung im Einzugsgebiet Berlin befindet. „Hier können neu erschlossene Kieze eine echte Chance sein“, merkt Ioannis Moraitis an und weist diesbezüglich auf die durch die hedera bauwert projektierten Quartiere hin.

Weniger Raumanspruch und längere Suchen sind kein Hindernis

Noch vor 10 Jahren beanspruchte eine Berliner Eigentümerfamilie Wohnraum von rund 120 Quadratmetern. Für die Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung wurde maximal ein Jahr anberaumt. Heute, so Ioannis Moraitis, reicht der gleichen Familie Wohnraum von 100 Quadratmetern aus. Für die Suche nehmen sich Berliner bis zu zwei Jahre Zeit, während Neuberliner sogar drei und mehr Jahre anberaumen. „Letztendlich zählt das Ergebnis“, weiß Ioannis Moraitis.

„Kompromissentscheidungen für Wohnungen außerhalb Berlins oder in den angrenzenden Kleinstädten stehen bei den wenigsten Neueigentümern auf der Agenda. Dafür sorgen nicht zuletzt die höheren Finanzierungssummen“, merkt der Experte an. Im Gegensatz zum Eigenkapital, das sich in den letzten fünf Jahren kaum verändert hat, sind die finanzierten Summen beim Wohnungskauf deutlich gestiegen. Die günstigen Kreditzinsen wurden lange von höheren Kaufpreisen überholt, da die Nachfrage den Preis macht und in Berlin weit über der Angebotsoption liegt.

Ioannis Moraitis | Immobilieneigentum lohnt sich für jedermann

Es gibt in der heutigen Zeit nicht viele Möglichkeiten, sein Kapital sinnvoll zu investieren und wirkliche Renditen zu erzielen. Das Geld auf der Bank verliert an Wert und auch kapitalbildende Versicherungen machen ihrem Namen keine Ehre mehr. Oldtimer sind im Wert gesunken und die Börse ist aufgrund ihrer Volatilität nur bedingt zur Kapitalerhöhung geeignet. Ioannis Moraitis beobachtet einen boomenden Trend, der zu gleichen Teilen Sicherheit und Rendite ermöglicht. Ein Investment in die eigenen vier Wände oder als Kapitalanlage zahlt sich aus. Immobilien sind laut Ioannis Moraitis zum heutigen Zeitpunkt die sinnvollste Anlage für Menschen, die entweder nach einem mietfreien Leben oder nach einem rentablen Investment suchen. Da die Nachfrage vor allem in Großstädten deutlich über dem Angebot liegt, sollten potenzielle Investoren laut Ioannis Moraitis nicht lange überlegen.

Ioannis Moraitis beleuchtetet die Vorteile: Eine oder mehrere Immobilien

Wer ein Immobilieninvestment tätigt, sollte beim ersten Kauf primär an seine Familie denken. „Zur Miete wohnen und Immobilieneigentum vermieten ist wenig sinnvoll“, weiß der Experte und informiert darüber, warum Immobilieninvestoren zuerst in ihren eigenen vier Wänden leben sollten. Mietzahlungen werden sich nach den Erkenntnissen von Ioannis Moraitis auch in den nächsten Jahren nicht verringern. Das erste Ziel sollte es daher sein, diese monatlich anfallende Schuld von der Agenda zu streichen. Das funktioniert nur mit Wohneigentum, das Ioannis Moraitis grundsätzlich empfiehlt.

Wer in den eigenen vier Wänden lebt und ein sinnvolles Investment für sein Geld sucht, sollte sich nicht von Immobilien abwenden.

Wer in den eigenen vier Wänden lebt und ein sinnvolles Investment für sein Geld sucht, sollte sich nicht von Immobilien abwenden. Ioannis Moraitis sieht in zur Vermietung erworbenen Eigentumswohnungen eine Chance zum sonst unsicheren und zinsfernen Kapitalmarkt. Der Wert einer Immobilie steigert sich, merkt der Immobilienexperte Ioannis Moraitis an. Dies ist von Sparguthaben auf der Bank und von Versicherungen zur Altersvorsorge nicht zu behaupten. Da Wohnraum dringend gesucht wird, können Eigentümer eine gute Rendite über Mieteinnahmen erwirtschaften und sich längst nicht mehr nur in den Ballungszentren wie Berlin auf eine rege Nachfrage verlassen. Eine top Lage und die gute infrastrukturelle Einbindung sind hier noch wichtiger als die Wohnungsgröße und der Mietpreis. Je mehr Immobilien ein Eigentümer besitzt, umso sicherer kann er Rendite erwirtschaften und durch die Selbstnutzung der zuerst erworbenen Immobilie unnötige Kosten vermeiden.

Der Immobilienmarkt in zukunftsperspektivischer Betrachtung

Schon seit mehreren Jahren prognostiziert Ioannis Moraitis der Immobilienwirtschaft eine wachsende Performance. Das ist eingetreten und es ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass sich an diesem Umstand auch in den nächsten Jahren nichts ändert. Ioannis 
Moraitis sieht in Immobilien das beste Investment, wenn es um die Sicherheit der Zukunft und um jederzeit bewegliches Kapital handelt. Da die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen enorm ist, lohnt sich neben der Vermietung auch ein langfristig angestrebter Verkauf nach Wertsteigerung.

Trotz zahlreicher städtischer Baupläne und Ideen besteht keine Möglichkeit, die Defizite in den Metropolen des Landes auszugleichen. „So viel Wohnraum wie benötigt wird kann gar nicht gebaut werden“, äußert sich Ioannis Moraitis und greift mit diesen Worten ein brandaktuelles Thema auf. Eigentum lohnt sich. Sowohl für die eigene Nutzung wie für die Vermietung und für perspektivisch geplante Verkaufsvorhaben.