Ioannis Moraitis | Mieter haben mehr Zukunftsängste als Wohneigentümer

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Die Miet- und Kaufpreise für Immobilien kennen keine Atempause auf ihrem Weg nach oben. Auch wenn die Kosten für Wohnen also grundsätzlich steigen, geraten Mieter eher unter Stress als Eigentümer oder Kaufwillige. Ioannis Moraitis ist seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig und als führender Kopf der hedera bauwert ein Experte, der den Markt kennt und dessen Entwicklung verfolgt.

„Gerade in den Großstädten sind Mieter von sozialen und monetären Sorgen betroffen“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. Dem gegenüber stehen Wohneigentümer, die trotz hoher Kreditschulden bei der Bank viel gelassener – und damit gesünder leben. Woran liegt das und welchen Einfluss hat die Wohnsituation auf die Zukunftsperspektive?

Ein aktuelles Beispiel: Wohnen in Krisenzeiten

Mitte März änderte sich mit dem Ausbruch der Corona-Krise alles. Je dichter ein Gebiet besiedelt ist, umso größer ist die Angst der Bewohner. „Das liegt nicht etwa daran, dass in der Stadt lebende Mieter ängstlicher sind als Familien, die in ihrem Eigenheim oder in einer Eigentumswohnung leben“, merkt Ioannis Moraitis an. „Vielmehr liegt es daran, dass Corona aufgezeigt hat, wie wichtig Freiheit, Autarkie und Selbstbestimmung sind.“ Ioannis Moraitis sieht einen deutlichen Trend und weiß bereits heute, dass sich Deutschlands Ausrichtung als Land der Mieter in den nächsten Jahren verändern wird.

Die Nachfrage steigt weiterhin

Schon in den ersten Wochen der Corona-Krise sind die Nachfragen nach Wohneigentum gestiegen. Denn durch die Verordnungen, die Einschränkungen im gesellschaftlichen und sozialen Leben, sowie die Sorge vor Arbeitslosigkeit haben den Anstoß gegeben und zum Umdenken angeregt.

„Es kann jederzeit und überall zu einer neuen, mit erneuten Einschränkungen verbundenen Krise kommen“, sagt Ioannis Moraitis. „Das ist nicht zu verhindern. Doch wie Sie im Einzelnen damit umgehen und inwiefern sich Ihr Leben durch einen Ausnahmezustand, hängt maßgeblich mit Ihrer Wohnsituation zusammen.“
Ioannis Moraitis spricht sich deutlicher denn je für die Wohneigentümerschaft aus und merkt an, dass Zukunftsängste mit zunehmender Selbstbestimmung sinken.

Ist Wohneigentum eine sichere Vorsorge?

Mit Wohneigentum sorgen Sie für das Rentenalter ohne monatliche Mietzahlungen vor. „Doch das ist nicht die einzige Prävention“, weiß Ioannis Moraitis. Auch wenn es um die Krisenvorsorge für die Familie geht, sind Eigentümer perspektivisch immer besser gestellt als Mieter. „Wir wissen nicht, welche politischen oder finanzsystemrelevanten Veränderungen in der Zukunft auf uns zukommen“, führt Ioannis Moraitis fort. „Was wir wissen, ist die Tatsache, dass Eigentum die sicherste Kapitalanlage in einen unvergänglichen Sachwert ist.“

Die Vorteile beim Haus- oder Wohnungskauf liegen klar auf der Hand. Günstige Immobilienzinsen, die Verknappung von Wohnraum durch das Wachstum der Bevölkerung sprechen eine deutliche Sprache. Da niemand weiß, wie das Rentensystem in Zukunft funktioniert und wie lange das Fiatgeld noch hält, stehen Sachwerte bei Investoren und bei Privatpersonen gleichermaßen hoch im Kurs. Vorsorgen heißt, mit dem Blick auf die eigene Sicherheit ein Risiko einzugehen. Dennoch wählt man das geringste Risiko, was sich seit vielen Jahren im Immobilienbesitz manifestiert hat.

Landesanrainer zeigen den richtigen Weg auf

In allen an Deutschland grenzenden Staaten ist Wohneigentum eine Selbstverständlichkeit. Warum sich das Mieten in gerade hier über viele Jahre als beliebteste Wohnform etabliert hat, kann Ioannis
Moraitis nicht erklären.

„Ich beobachte den Markt seit mehr als 15 Jahren und erkenne die Veränderung, die bereits begonnen hat und immer mehr Menschen aus den Mietwohnungen heraus ins Eigentum führt“, merkt Ioannis Moraitis an. Zu einer Rückwärtsbewegung wird es nicht kommen. Wenn man den vergangenen 6 Monaten etwas Positives abgewinnen kann, so ist es die Tatsache, dass viel mehr Menschen seit Corona über eine notwendige Veränderung in ihrer Selbstbestimmung nachdenken. Die Grundlage hierfür ist ein eigenes Heim, in dem die eigenen Verordnungen und Perspektiven mehr zählen in dem man frei ist und für sich selbst sorgen kann.

Moraitis | Autarkie in Krisenzeiten – für viele Deutsche immer wichtiger

moraitis immobilien

Wohneigentum gilt seit jeher als krisensicheres Investment. Wichtig ist hierbei, dass Sie sich als Käufer auf eine Immobilie oder eine Eigentumswohnung konzentrieren, bei deren Kauf die Finanzierung überschaubar bleibt und in Ihr Budget passt. Ioannis Moraitis hat den Immobilienmarkt innerhalb des Lockdowns beobachtet und festgestellt, dass die von vielen Käufern befürchtete und von einigen Experten prognostizierte Blase ausblieb. Laut Ioannis Moraitis kann es nur dann zur Blasenbildung kommen, wenn ein Großteil der Investoren ihre Kredite nicht mehr bedienen können und es aus diesem Grund zu Massen-Zwangsversteigerungen kommt. Doch das ist auch in der Corona-Krise nicht passiert, stellt Ioannis Moraitis fest.

Was sagt uns das? Sachwerte sind inflations- und entwertungssicher. Sie geben Spielraum für Autarkie und machen ihre Eigentümer unabhängig von jeglichem Geschehen, das um sie herum passiert. „Natürlich trifft das nicht in jedem Fall zu“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Doch wer mit Bedacht investiert, Eventualitäten einkalkuliert und gewappnet ist, sorgt mit einer Immobilie für den Lebensabend und für unvorhersehbare Krisen vor.“

Corona: Die unterschiedlichen Empfindungen von Mietern und Eigentümern

In großen, dicht besiedelten Wohngebieten waren die Auswirkungen der Corona-Pandemie deutlich spürbar. Eigenheimbesitzer hingegen merkten schnell, wie wichtig ein gewisses Maß an Freiheit ist und wie gut die Autarkie tut. „Hier zeigt sich auch ein gravierender Unterschied im Stadt- und Landleben“, sagt Ioannis Moraitis. „Wer sein Eigenheim in einiger Entfernung zu einer Großstadt oder einer mittleren Stadt erwirbt, wird immer unabhängiger sein als der sprichwörtliche Städter.“ Besonders hart betroffen waren Mieter, die durch die Corona-Krise in Kurzarbeit gerieten oder arbeitslos wurden. „Nicht nur, dass Familien auf einmal 24/7 zusammen in einer Wohnung saßen. Auch die Bezahlung der monatlichen Mietzinsen bereitete Probleme und hat für Streitigkeiten und Schulden gesorgt. Von dieser Auswirkung sind viele Eigentümer verschont“, weiß Ioannis Moraitis aus Gesprächen mit unterschiedlichen Menschen.

„Perspektivisch ist Wohneigentum immer die beste Lösung. Die Eigentumswohnung in der Stadt ist ein ebenso sicherer Rückzugsort wie das Landhaus“, führt der Experte Ioannis Moraitis aus. „Autarkie heißt nichts anderes, als dass ein Mensch sein Leben so weit wie möglich selbst bestimmt und damit sein eigenes Risikomanagement betreibt.“

Moraitis: Corona-Pandemie kurbelt Nachfrage nach Wohneigentum an

Der Stillstand auf dem Immobilienmarkt ist beendet. Die Preise steigen weiter und erwecken den Anschein, als hätte es die Krise nicht gegeben. Ioannis Moraitis sieht in der aktuellen Preisentwicklung eine klare Richtungsvorgabe. „Wer bisher noch zögerte, hat spätestens in der Corona-Krise gemerkt, wie wichtig die Selbstverantwortung und die Unabhängigkeit sind. Wirklich frei und autark sind Sie nur in Ihren eigenen vier Wänden“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. Noch im letzten Jahr berichtete Ioannis Moraitis darüber, dass wir Deutschen im Bezug auf Eigentum hinter den angrenzenden Staaten Europas zurückliegen. „Das wird sich ändern, auch wenn natürlich nicht jeder Eigentumswunsch sofort realisierbar ist. Doch schon jetzt sehe ich einen deutlichen Anstieg der Nachfrage„, merkt Ioannis Moraitis an.

„Dieser Trend wirkt sich natürlich auf die Preise aus“, führt Ioannis Moraitis fort. „Das Angebot lag schon vor der Corona-Pandemie deutlich unter der Nachfrage. In den letzten Wochen hat sich die Differenz weiter erhöht, wovon die Kaufpreise nicht unberührt bleiben werden.“

Ist Mieten nicht mehr zeitgemäß?


Wenn Sie den Worten von Ioannis Moraitis und anderen Marktexperten Glauben schenken, wird sich Deutschland von einem Land der Mieter in ein Land der Eigentümer verwandeln. „Wichtig ist nun“, sagt der Immobilienexperte, „dass die dafür notwendigen Voraussetzungen geschaffen werden.“ Mit einer Lockerung der Einschränkungen hat ein neuer Bauboom begonnen. „Dies ist sowohl im gewerblichen Neubau, als auch in der Errichtung privater Eigenheime der Fall.“ Für viele Menschen war die Krise ein Startschuss, der zum Umdenken und einer neuen Perspektiveneinnahme angeregt hat.

Ioannis Moraitis | Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich

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Viele Deutsche haben das Gefühl, dass die Miet- und Kaufpreise vor allem in den Großstädten viel zu teuer sind. Doch im internationalen Vergleich, so Ioannis Moraitis, ist der deutsche Immobilienmarkt gar nicht so schlecht aufgestellt. „Wir befinden uns im Mittelfeld“, berichtet der Immobilienexperte aus Berlin und spricht damit den Anstieg der Kosten an.

„Fakt ist“, so Ioannis Moraitis weiter, „dass die Mieten in den letzten Jahren schneller gestiegen sind als die Kaufpreise.“
Aber auch in diesem Punkt gibt Ioannis Moraitis Entwarnung und spricht Neuseeland, sowie Kanada im Kontext an. Dort steigen die Kaufpreise für Wohneigentum um 80 Prozent schneller als die Mieten. „Von einer derartigen Tendenz sind wir in Deutschland selbst in den
Hotspots Berlin, München und Hamburg sowie Stuttgart weit entfernt.“ Ist also alles gar nicht so dramatisch? Wo steht der deutsche Immobilienmarkt heute und in welche Richtung wird die Reise gehen?

Corona-Pandemie beeinflusst die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt

Schon im Jahr 2018 hat Ioannis Moraitis darüber gesprochen, dass die Miet- und Kaufpreise perspektivisch langsamer steigen und eine harmonische Tendenz erzielen werden. „Von Harmonie ist aktuell nichts zu spüren, was aber an den Begleitumständen der Corona-Krise liegt“, merkt Ioannis Moraitis an. „Die globale Krise hat den Immobilienmarkt beeinflusst und dazu geführt, dass weniger Menschen kaufen. Dem gegenüber steht die große Anzahl an Verkäufen, durch die sich nicht krisenfeste Eigentümer finanzielle Liquidität und Sicherheit schaffen möchten. Diese Auswirkung betrifft nicht nur Deutschland, sondern ist global zu beobachten“, sagt Ioannis Moraitis.

Ein Grund für nicht wirklich überlegte Schnellverkäufe unter dem Marktwert ist die aktuelle Einkommensstagnierung. Viele Finanznehmer sind auf Kurzarbeit und wissen nicht, ob ihr Job nach der Krise noch sicher – oder überhaupt noch vorhanden ist. „Das macht natürlich Angst“, meint Ioannis Moraitis und sieht in der Zukunftssorge den Grund für die, wie er meint, vorübergehende
Veränderung auf dem Immobilienmarkt.

In Deutschland ist die Gefahr einer Blasenbildung sehr niedrig

Schwierige Zeiten führen zu tiefgreifenden Überlegungen und Zukunftsängsten. Doch die gefürchtete Immobilienblase wird ausbleiben, denkt Ioannis Moraitis und beruft sich in seiner Aussage auf seine mehr als 15-jährige Markterfahrung und auf aktuelle Beobachtungen. Immobilienkredite sind derzeit so günstig wie nie, was potenzielle Käufer zur Handlung motivieren sollte.

Corona und die Auswirkung auf die Kaufpreise

Durch die aktuelle Krise besteht die Möglichkeit, Wohneigentum günstiger und unkomplizierter zu erwerben und so für eine Absicherung des Lebensabends zu sorgen. „Allerdings“, so der Experte Ioannis Moraitis, „lohnt sich das sprichwörtliche Abwarten und Teetrinken im Bezug auf einen Preissturz nicht. Wenn es einen Einbruch der Kaufpreise gibt, wird dieser nur von kurzer Dauer und nur in infrastrukturell schwierigen Regionen auftreten.“

Diese Tendenz ist in Deutschland und auf internationalem Sektor zu beobachten. Ein vorübergehender Preiseinbruch ist nur eine Folgeerscheinung der Sorge und laut Ioannis Moraitis keine tendenzielle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt.

In den letzten Jahren hat sich der Wunsch nach Eigentum auch in Deutschland verstärkt. Viele Familien haben gekauft und sich so vor dem Anstieg der Mietkosten und den zwangsweigerlichen Nebenwirkungen geschützt. Deutschland steht im internationalen Vergleich gar nicht schlecht dar, sondern präsentiert einen vergleichsweise harmonischen Immobilienmarkt.

Ioannis Moraitis | Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt

ioannis moraitis

Die Gesellschaft und die Wirtschaft stehen seit einigen Wochen still. Auch der Immobilienmarkt ist
von Covid-19 und den damit verbundenen Einschränkungen nicht verschont geblieben. Die Immobilienwirtschaft ist, so Ioannis Moraitis, eng mit dem Finanzmarkt gekoppelt. Fallende
Aktienkurse und steigende Bundesanleihen haben sich nachhaltig auf die Hypothekenzinsen ausgewirkt. Schon jetzt sprechen Finanzexperten von negativen Darlehenszinsen und prognostizieren, dass Kredite, die nicht in voller Höhe getilgt werden müssen, zukünftig durchaus ein Thema beim Immobilienkauf sein könnten.

„Der Coronavirus hat Immobilienkäufer und Baufinanzierer gleichermaßen verunsichert“, merkt
Ioannis Moraitis von der hedera bauwert GmbH an. „Die Zinsen sind auf dem Tiefpunkt und dennoch
zögern Käufer, da die Einschränkungen den konventionellen Ablauf eines Immobilienkaufs unmöglich machen. Auch die Gewerke, die mit dem Immobilienmarkt im Zusammenhang stehen, sind von der Krise und ihren Auswirkungen betroffen. Könnte es zur Blasenbildung kommen und wie wird sich Corona perspektivisch auf die Wertentwicklung von Immobilien auswirken? Ioannis Moraitis betrachtet die aktuelle Tendenz nicht ohne Grund mit einer gesunden Skepsis.

Seit Covid-19 ist ein Rückgang des Kaufinteresses zu beobachten

Sowohl bei Investments von Großanlegern, als auch beim Privatkauf von Eigentumswohnungen und Häusern hat die Corona-Pandemie bereits jetzt sichtbare Spuren hinterlassen. Ioannis Moraitis weiß vom Rückgang der Kundenanfragen, die aufgrund der Unsicherheit beim Blick in die Zukunft nicht verwunderlich sind. „Aber auch die Kreditvergabe ist eine Hürde, die nicht jeder Kauf- und Bauwillige zum aktuellen Zeitpunkt nehmen kann. Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit und die Ungewissheit über den Fortbestand der beruflichen Tätigkeit hat vielen Kaufwilligen die Hände gebunden.“ Ioannis Moraitis merkt an, dass vor allem Privatpersonen vor größeren Investitionen wie einer Immobilienfinanzierung zurückschrecken und ihren Wunsch nach Eigentum vorerst aufschieben.

„Perspektivisch betrachtet, könnte die aktuelle Vorsicht potenzieller Käufer den Immobilienboom aufhalten und für einen langsameren Preisanstieg sorgen. In Erwartung auf wirtschaftlich schwierige Zeiten sehen viele Familien vom Haus- und Wohnungskauf ab, wodurch der Verkauf schwieriger als vor der Corona-Krise wird. Dass diese Kehrtwende den Preis beeinflusst, bleibt nicht außen vor“, führt Ioannis Moraitis an.

Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsicht sollten ruhig bleiben

Schon seit einigen Wochen hört Ioannis Moraitis von Immobilienbesitzern, die von einem drastischen Rückgang der Preise ausgehen und ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus überstürzt zum Kauf anbieten. „Eine derartige Handlung würde, sofern sie sich verselbstständigt, zu einer weiteren Preissenkung führen und zumindest für den Eigentümer nicht sinnvoll und rentabel sein.“ Ein erhöhtes Angebot im Kontext zur Nachfrage wäre keinesfalls so positiv, wie es auf den ersten Blick für potenzielle Eigentümer erscheinen mag. Ioannis Moraitis hat mehr als 15 Jahre Markterfahrung und hat schon einige Krisen, sowie deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt erlebt.

„Corona ist kein Grund für eine voreilige Handlung. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten und keine Eile geboten ist, warten Sie ab.“ Diesen Tipp gibt der Immobilienexperte Ioannis Moraitis den
Menschen, die sich bei ihm nach der Marktentwicklung und der besten Strategie zum Hausverkauf in der Corona-Krise erkundigen.

„Der Markt wird sich wandeln, aber das muss nicht der Nachteil von Eigentümern und Unternehmen wie der hedera bauwert GmbH sein“, merkt Ioannis Moraitis an und spricht sich deutlich für eine ruhige und besonnene Herangehensweise an.

Die Fieberkurve der Immobilienwirtschaft sinkt

Einige Einschränkungen wurden gelockert, das Kontaktverbot ist nicht mehr so streng wie vor 14 Tagen. Dieser Trend wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. „Nun steigt das Interesse“, sagt Ioannis Moraitis und spricht dabei auch aus seiner eigenen Erfahrung als Geschäftsführer der hedera bauwert. „Von fallenden Preisen sind wir zumindest in Deutschland weit entfernt“, merkt Ioannis Moraitis weiter an. „Die Erholung braucht Zeit“, spricht Ioannis Moraitis weiter. „Aber es ist ersichtlich, dass die Immobilienbranche im Gegensatz zu anderen Branchen noch verhältnismäßig unbescholten aus der Corona-Krise gehen wird.

Ioannis Moraitis: Wird der Mietendeckel die rasante Mietsteigerungen aufhalten?

Ioannis Moraitis Mietendeckel

Seit dem 01.03.2020 gilt in Berlin der Mietendeckel. Auch wenn ursprünglich von einem bundesweiten Gesetz zur Eindämmung von Mieterhöhungen bei Neuvermietung die Rede war, gilt die Regelung aktuell ausschließlich für Berlin. Ioannis Moraitis hat dem Mietendeckel von Anfang an mit gesunder Skepsis gegenübergestanden. „Dass eine politische Entmündigung von Eigentümern keinen Erfolg bringt, ist eigentlich verständlich“, meint der Experte und spricht damit das nur für Berlin geltende Landesgesetz an.

Was bedeutet der Mietendeckel für Mieter und Vermieter?

„Mieterhöhungen sind für 5 Jahre verboten. Bei Neuvermietung gilt der Mietpreis vom Juni 2019“, sagt Ioannis Moraitis und fasst damit den Mietendeckel kurz und knapp zusammen. Die Rot-Rot-Grüne Regierung sieht im Mietendeckel einen umsetzbaren Mieterschutz. „Doch in der Realität ist es anders“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Ehe Eigentümer die Miete zwangsweise auf 9,80 EUR pro Quadratmeter senken, wird es zu noch mehr Leerstand kommen.“

Auch die Androhung eines Bußgeldes von bis zu 500.000 EUR für Eigentümer, deren Mieter sich freiwillig und ohne Zwang an die Vertragsvereinbarungen halten, ist im Bezug auf die Verknappung von Wohnraum wenig konstruktiv.

Wem soll der Mietendeckel einen Mehrwert bringen?

Die Mehrwertstiftung ist nicht wirklich klar. Ioannis Moraitis beobachtet den Markt seit einiger Zeit und weiß aus Erfahrung, dass der endemisch für Berlin gültige Mietendeckel weder dem Eigentümer noch dem Mieter oder Neumieter einen Vorteil verschafft. „Sicherlich ist die Verdoppelung der Mieten in den letzten 10 Jahren nicht gerade ein Vorteil für Mieter“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Doch eine kalte Enteignung bringt ebenfalls keinen Effekt“, fügt der Immobilienexperte an. Ioannis Moraitis sollte Recht behalten, wie sich beim Blick auf die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage sowie auf den Leerstand in Berlin ergibt. Wenn Eigentümer durch Mieten keine Rendite mehr erzielen und für das Angebot von Wohnraum gefühlt bestraft werden, wird die Bereitschaft zur Vermietung sinken und es ist niemandem geholfen.

Was geschieht nun mit den Mietwohnungen?

Ein wichtiger Punkt ist auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum. Wenn ein Eigentümer nicht mehr frei über seine Immobilie und deren Verwendung entscheiden kann, gleicht die Praktik doch der kalten Enteignung. „Das heißt nicht“, merkt Ioannis Moraitis an, „dass nicht mehr Mietwohnraum geschaffen und dementsprechend mehr gebaut werden muss.“ Doch der Mietendeckel und seine Auswirkung auf Eigentümer ist kontraproduktiv und verschlechtert die Lage in Berlin zusehends. „Warum sollten Eigentümer vermieten, wenn sie durch den Leerstand weniger Ausgaben haben und sich dem Zwang der Politik nicht unterwerfen müssen?“

Mietendeckel fördert lediglich den Erfindungsreichtum

Seit Gültigkeit des Mietendeckels sind einige Hausverwaltungen und Eigentümer aus Berlin „verschwunden“ und in den Immobilienanzeigen für Berlin häufen sich Angebote, bei denen eine Vermietung strikt ausgeschlossen ist. „Dafür“, so Ioannis Moraitis, würden Eigentümer ein Nutzungsentgelt verlangen und dem künftigen Bewohner ein Wohnrecht im Grundbuch einräumen.“ Hat der Mietendeckel das Tor für kreative Ideen geöffnet? Ioannis Moraitis sieht in der Regelung keinen Mehrwert – für niemanden.

Ioannis Moraitis: Der Eigentumsboom steigt weiter. Immobilienpreise verhalten sich moderat

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in allen europäischen Großstädten rasant gestiegen. Das Jahr 2020 zeigt sich bisher im Vergleich zum letzten Jahr deutlich entspannter. Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, hat diesen Trend bereits in 2019 gekannt und darauf hingewiesen, dass sich Geduld für potenzielle Eigentümer auszahlen wird.

„Wir reden diesbezüglich vom bundesweiten Durchschnitt“, merkt Ioannis Moraitis an. „In Berlin zeigt sich trotz bundesweitem Trend keine wirkliche Entspannung, da die Nachfrage immer noch deutlich über dem Angebot liegt.“

Seit mehr als 15 Jahren beschäftigt sich Ioannis Moraitis mit der Immobilienbranche und kennt die Märkte, deren Tendenz und ihre Besonderheiten. Ioannis Moraitis sieht Veränderungen, ehe sie sich etablieren und einen neuen Trend kennzeichnen. Berlin bildet laut Ioannis Moraitis eine der wenigen Ausnahmen, wenn es um die Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser oder Immobilien zur Kapitalanlage geht.

Berlin wird weiterhin teurer, während die Preise in anderen Metropolen langsamer steigen

Auf die Frage, ob und wann sich der Berliner Immobilienmarkt entspannen wird, weiß auch der Experte Ioannis Moraitis keine verbindliche Antwort. Aktuell sind in den beliebten Kiezen und Szene-Wohnlagen kaum Angebote zu finden. „Das wirkt sich natürlich auf den Markt aus“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Wer zum Beispiel in Berlin Prenzlauer Berg nach einer 100m² großen Eigentumswohnung sucht, muss sich neben rund 2 Jahren Wartezeit auch auf einen Kaufpreis einstellen, der etwa ein Drittel über dem Durchschnittspreis für Berlin liegt. Andere Stadtteile stehen dem Prenzlauer Berg in Nichts nach“, merkt Ioannis Moraitis an.

Gegenüber Berlin scheinen München und Hamburg deutlich an Tempo zu verlieren. „Das liegt aber nicht am schwindenden Interesse von Käufern, sondern an einer höheren Performance im Neubau.“

Noch immer sind Bauvorhaben in Berlin nur schwer realisierbar, obwohl die Anzahl interessierter Investoren nicht weniger wird. Das weiß Ioannis Moraitis, da seine Firma, die hedera bauwert GmbH, vorwiegend in Berlin baut und sich auf die Projektierung und Realisierung von Neubauten spezialisiert hat.

„Es gibt nur schwer adäquates Bauland und für neue Ideen ist die Stadt nur bedingt offen“, merkt Ioannis Moraitis an und spielt mit dieser Botschaft indirekt auf die Probleme in der Landeshauptstadt an. „Um dem räumlichen Engpass zu entgehen, kann sich der Fokus eigentlich nur noch in die Höhe lenken“, berichtet Ioannis Moraitis weiter und spricht über die Projekte, die auf den Flachdächern Berlins auch durch die hedera bauwert schon seit längerer Zeit entstehen.

Hochbau statt Dachbegrünung? Hier tun sich Berliner schwer!

„Der Problematik des Wohnungsmangels könnte entgegengewirkt werden.“ Ioannis Moraitis realisiert mit der hedera bauwert schon seit einigen Jahren Projekte, bei denen die Dächer von Parkhäusern und älteren Flachbauten eine essentielle Rolle spielen. Doch in Berlin boomt neben dem Wohnungskauf auch die Dachbegrünung. „Das ist verständlich, denn eine grüne Lunge innerhalb der Metropole sorgt für Zufriedenheit und Wohlbefinden“, weiß auch Ioannis Moraitis. „Doch die Dringlichkeit der Erschaffung neuen Wohnraums sollte nicht unterschätzt werden.“

Viele Alt- und potenzielle Neuberliner würden es begrüßen, wenn sich die Suche nach adäquatem Wohnraum nicht durchschnittlich 2 Jahre hinziehen würde. Die Problematik lässt sich nur noch durch den Hochbau kompensieren, gibt Moraitis zu bedenken. „Wo Bauflächen rar und praktisch unauffindbar sind, müssen kreative Ideen zum Einsatz kommen.“ Die hedera bauwert wird auch im Jahr 2020 nicht müßig sein und neue Ideen verwirklichen.

„Wir sehen das Bedürfnis potenzieller Eigentümer, die in unserem primären Fokus stehen.“ Mit dieser Botschaft deutet Ioannis Moraitis an, dass es auch in 2020 von der hedera bauwert neue Projekte und neue Ideen geben wird. Wohin die Reise geht, gibt der Immobilienexperte noch nicht bekannt. Fakt ist aber, dass Berlin neue Lösungen und die Umsetzung unkonventioneller und bahnbrechender Konzepte braucht.

Ioannis Moraitis: Bestrebungen des Mieterbundes: Künftig erschwerte Umwandlung zu Eigentumswohnungen?

Schreibende Hand neben zwei Schlüsseln auf Papier.

Der Mieterbund hat kürzlich gefordert, dass es bald deutlich höhere Hürden für die Umwandlung von bisher bestehenden Mietwohnungen zu neuen Eigentumswohnungen geben soll. Begründet wurden die Bestrebungen damit, dass Immobilien ohnehin schon teuer genug seien und entsprechende Umwandlungen zu einer Verdrängung der bisherigen Mieter führten. Während die Politik sich in dieser Frage noch uneins ist, sehen Bauunternehmer wie Ioannis Moraitis die negativen Seiten. 

Ioannis Moraitis: Bald Umstrukturierung bei der Umwandlung zu Eigentumswohnungen? 

Bundesweit werden jedes Jahr unzählige Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Damit einher gehen oftmals nicht nur steigende Mieten, sondern ebenso die Verdrängung von zum Teil alt eingesessenen Mietern, die mitunter vollständig ihr soziales Umfeld verlieren. 

Diesen Problematiken möchte der Mieterbund in Zukunft einen Riegel vorschieben, indem er fordert, die Hürden für eine entsprechende Umwandlung signifikant zu erhöhen. Der Bauunternehmer Ioannis Moraitis, seines Zeichens CEO der hedera bauwert GmbH, einem renommierten Bauträger aus Berlin, erklärt die Details: „Der Mieterbund möchte, dass es Genehmigungen für eine Umwandlung nur noch in strikten Ausnahmefällen gibt.“ 

Insgesamt fordert der Mieterbund aber nicht nur eine Erschwerung der Umwandlung, sondern ebenso die Beschleunigung des Neubaus von bezahlbaren Mietwohnungen sowie eine Verschärfung der Mietpreisbremse und des Kündigungsschutzes. 

Ioannis Moraitis: Umwandlung zu Eigentumswohnungen laut Statistiken bereits rückläufig 

Während der erfahrene Branchen-Insider Ioannis Moraitis die Bestrebungen durchaus nachvollziehen kann, machte er in diesem Kontext auf einen entscheidenden Fakt aufmerksam: „Bei uns in Berlin wurden im Jahr 2018 gerade einmal 12.800 Wohnungen umgewandelt. Das waren im Vergleich zum Vorjahr bereits 21 Prozent weniger, was einem Äquivalent von 3.500 Einheiten entspricht.“ 

Seit 2015 gebe es ohnehin schon schärfere Regeln, wenn eine bestehende Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Hinzu kommt laut Ioannis Moraitis, dass in zahlreichen Kiezen die Umwandlung schon durch den sogenannten Milieuschutz hinreichend erschwert werden könne. 

„Hierbei handelt es sich um eine Regelung, die verhindern soll, dass langjährige Mieter aus nun hippen Kiezen mit steigenden Preisen verdrängt werden. Mit dem Milieuschutz einher gehen regelmäßig äußerst enge Auflagen im Bezug auf den Verkauf bestehender Grundstücke, aber auch auf die Modernisierung, den Abriss und eben die Umwandlung“, so Ioannis Moraitis weiter. 

Der Berliner Experte machte darüber hinaus auf ein weiteres Problem mit den ausgesprochenen Forderungen aufmerksam. Demnach sei es insgesamt zwar begrüßenswert, Mieter zu schützen. Allerdings sei Deutschland ebenso ein Land, das nur über vergleichsweise geringe Eigentumsquoten verfüge. Eine Umwandlungserschwerung setze in diesem Kontext ein falsches Signal. 

So reagierten Politiker von der Union, den Grünen und der FDP darauf 

Das durch Ioannis Moraitis treffend zusammengefasste Pro und Contra spiegelte sich ebenso in der Diskussion und Meinung diverser Politiker wider. So sagte beispielsweise Christine Lambrecht, die SPD-Justizministerin, dass alles dafür getan werden müsse, „bezahlbare Mieten und eine ausgewogene Bewohnerstruktur in den Stadtvierteln zu erhalten.“ 

Die Grünen in Person von Chris Kühn attackierten dagegen die Union und warfen ihr vor, das Umwandlungsverbot und damit die soziale Stadtentwicklung zu blockieren. Ausnahmen sollten komplett gestrichen werden. 

Deutlich differenzierter sah die Angelegenheit indes Kai Wegner von der CDU. Er wolle grundsätzlich zwar ebenfalls Mieter vor der Verdrängung schützen, aber den Gesetzentwurf genauestens prüfen. Er sei darum bestrebt, eine Lösung zu finden, die sowohl die Mieter, als auch die Eigentümer zufrieden stelle. 

Ioannis Moraitis: Mythos Immobilienblase und warum sie vielleicht nie platzen könnte

Hand eines Mannes vor dem Bauplan eines Hauses.

In Immobilien zu investieren ist einer der vielen Anlagetrends, die es in Deutschland derzeit fernab der niedrigen Sparzinsen gibt. Doch weil immer mehr Menschen sich mit Betongold für die Zukunft absichern und ein attraktives Nebeneinkommen mit der Vermietung von Wohnraum generieren wollen, ist bei den steigenden Preisen immer öfter von einer Immobilienblase die Rede. Aber gibt es diese wirklich und was sagen Experten wie der Bauunternehmer Ioannis Moraitis zum Thema? 

Ioannis Moraitis: Was ist eine Immobilienblase und wann liegt eine solche vor? 

In Zeiten steigender Preise für den Erwerb und die Anmietung von Immobilien aller Art sind hierzulande immer häufiger Warnungen bezüglich einer möglichen Blasenbildung vernehmbar. Der Markt sei stark überhitzt, die Preise hätten jegliche Bodenhaftung verloren. Bei derart stark pauschalisierten Aussagen kann der Immobilienunternehmer und CEO der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis, jedoch nur mit dem Kopf schütteln: „Teilweise werden derartige Aussagen von Personen getroffen, denen nicht einmal die Definition einer Immobilienblase geläufig ist“, so der Berliner Experte. 

Demnach liege eine solche dann vor, wenn starke Preisübertreibungen dergestalt gegeben seien, dass die gestiegenen Preise in keinerlei Zusammenhang mehr mit den wertbildenden Faktoren wie Angebot und Nachfrage gebracht werden könnten. 

Korrekt ist laut Ioannis Moraitis, dass die Immobilienpreise derzeit tatsächlich nur eine Richtung kennen, nämlich nach oben. Besonders deutlich zeige sich dies in Metropolen und Ballungszentren. Wichtig sei aber stets, den Kaufpreis in Relation zur erzielbaren Jahresmiete zu setzen. 

Was für und gegen eine Immobilienblase in Deutschland spricht 

„Ein Beispiel ist Frankfurt. Hier kamen Statistiken im Jahr 2005 zum Ergebnis, dass das Verhältnis (Verhältnis von was?) durchschnittlich bei 21,1 lag. Demgegenüber stand im ersten Quartal des vergangenen Jahres ein Wert von 38“, so Ioannis Moraitis. 

Trotzdem warnt der Experte davor, daraus pauschal auf die Existenz einer Immobilienblase zu schließen. Dafür spreche zwar, dass in deutschen Großstädten zum Teil Preisübertreibungen von bis zu 30 % an der Tagesordnung seien. 

Trotzdem sei dies nur ein Faktor von vielen. Des Weiteren müssten unter anderem mit einbezogen werden: 

  • Höhe der Zinsen
  • Kreditvergaberichtlinien der Banken 
  • Eigenkapitalanteile bei Kreditnehmern 
  • Gesamtes Kreditvolumen 

„Betrachtet man alle Faktoren kumulativ, so lässt sich nicht resümieren, dass die derzeit aufgerufenen Preise mehrheitlich außer Verhältnis zur Nachfrage stehen. Im Gegenteil ist diese oftmals weitaus größer als das Angebot und auch das Wachstum des Kreditvolumens fällt jährlich nur moderat aus. Hinzu kommt, dass die Bauzinsen auf längere Sicht wohl attraktiv niedrig bleiben werden und die Eigenkapitalquote durchschnittlich immer noch bei etwa 20% liegt“, so Moraitis. 

Was bedeutet alles Gesagte für (angehende) Immobilienbesitzer

Wenn Ioannis Moraitis angehenden Immobilienbesitzern einen Tipp geben müsste, so rät der Experte dazu, sich nicht von der allgemeinen Panikmache anstecken zu lassen, sondern nüchtern die Kennzahlen zu analysieren. In jedem Gebiet gebe es in der Tat Objekte, die schlichtweg deutlich über Marktwert inseriert seien, was es vorab durch eine Analyse der Preisentwicklung in der jeweiligen Region zu erkennen gelte. 

Wer sich in Kürze für den Erwerb einer Immobilie entscheiden möchte, sollte laut Ioannis Moraitis zur Risikominimierung auf eine längerfristige Sollzinsbindung achten, um für den Fall abgesichert zu sein, dass die Zinsen nicht dauerhaft auf einem Niveau von teils unter 0,5% bleiben. 

Gleichzeitig trage eine hohe anfängliche Tilgung dazu bei, die Gesamtkosten des aufgenommenen Kredites zu verringern und schneller dafür zu sorgen respektive schuldenfrei zu sein. 

Ioannis Moraitis: Steuertricks für Immobilienbesitzer: Das sind die besten Tipps

Haus mit Taschenrechner und Geldscheinen.

Wer sich in der glücklichen Lage befindet, eine Immobilie sein Eigen zu nennen, hat in der heutigen Zeit viele Vorteile, sagt auch Ioannis Moraitis: Man ist unabhängig von der Willkür der Vermieter bei der Vergabe der Wohnung und muss sich nicht über permanent steigende Mieten ärgern. Andererseits müssen Immobilieneigentümer die vielen laufenden Kosten vollständig selbst tragen. Im Folgenden schauen wir uns daher an, wie sich diese mit Steuertricks vergünstigen lassen. 

Ioannis Moraitis – Handwerker- und Haushaltsleistungen richtig von der Steuer absetzen

Haben Sie sich vor geraumer Zeit zum Erwerb einer Immobilie entschieden oder sind schon länger Besitzer Ihrer eigenen vier Wände? Dafür sind Sie zunächst zu beglückwünschen, da Sie dadurch unabhängig von ständigen Mietsteigerungen geworden sind, eine hervorragende Altersabsicherung generieren und außerdem in Ihr eigenes Vermögen investieren.

Auf der anderen Seite haben Sie als Immobilieneigentümer laufende Kosten, die gedeckt werden wollen. Dazu gehören zum Beispiel Rücklagen für die Instandhaltung, Gelder für den Schornsteinfeger, Gebühren für die Müllentsorgung sowie Straßenreinigung und viele weitere.

Den Staat an Handwerker- oder Haushaltsleistungen beteiligen

Umso wichtiger ist es deshalb für Sie, über die besten Steuertricks Bescheid zu wissen. Der Berliner Immobilienexperte Ioannis Moraitis kennt sich mit dieser Thematik bestens aus: „Ich bin immer wieder verwundert, wie viel Geld Haus- oder Wohnungseigentümer verschenken, weil sie den Staat beispielsweise an Handwerker- oder Haushaltsleistungen nicht beteiligen.“

Eigentümer dürfen 20% der Handwerkerkosten und maximal 1200 Euro im Jahr steuerlich geltend machen, jedoch nur in Bezug auf Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten – das Material bleibt außen vor. Bei Haushaltsleistungen sind es für Minijobber ebenfalls 20% bei  maximal 510 Euro, bei sozialversicherungspflichtigen Hilfskräften sogar bis zu 4000 Euro jährlich.

So sparen Eigentümer schon beim Kauf und der Vermietung des Objekts

„Im Grunde genommen sollten Immobilienbesitzer aber nicht erst bei diesen Leistungen ansetzen, denn sie können unter Umständen schon beim Kauf eines Objekts Steuern sparen“, so Ioannis Moraitis. Gemeint ist damit die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer bei der Anschaffung zu minimieren, wofür allerdings gewisse Voraussetzungen erfüllt sein müssen. So entfällt etwa die Grunderwerbssteuer, wenn der Käufer mit dem Verkäufer verheiratet ist oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt. Ebenfalls ist diese Steuer nicht zu zahlen, wenn zwischen dem Veräußerer und Erwerber des Objekts ein Verwandtschaftsverhältnis in gerader Linie besteht.

Ioannis Moraitis macht additiv auf eine weniger bekannte Opportunität aufmerksam: „Die Grunderwerbssteuer lässt sich darüber hinaus reduzieren, indem bewegliche Sachen wie Gartengeräte oder eine Einbauküche ausgeklammert werden. Das muss dann aber schon im Notarvertrag entsprechend festgehalten werden.“

Auch für Vermieter, also Nichtselbstbewohner, hat Moraitis einen Tipp: „Machen Sie Ihre laufenden Kosten und die AFA steuerlich geltend. Übersteigen diese Posten zusammen mit den Zinsen Ihre Mieteinnahmen, sinkt unmittelbar Ihr zu versteuerndes Einkommen.“

Vorteile von Schenkungen und Tipps für Wohneigentümergemeinschaften

Zwei weitere Tipps beziehen sich auf die Eigentumsübertragung an Immobilien und Mitglieder einer WEG bzw. Wohneigentümergemeinschaft. Bei der ersten Kategorie lassen sich Steuern sparen, indem eine Immobilie nicht, wie rechtlich oder per Testament vorgesehen, vererbt, sondern vor dem Ableben verschenkt wird.

„Es gibt in Deutschland zwar die Regelung, dass Immobilien mit einem Wert von unter 400.000 Euro steuerfrei vererbt werden können. Jedoch kann eine frühzeitige Schenkung trotzdem Sinn ergeben, damit die Nachkommen später auch für das wertvolle Resterbe keine Steuern zahlen müssen“, so Ioannis Moraitis.

In Bezug auf Wohneigentümergemeinschaften rät der Unternehmer dagegen, vor allem Arbeiten an der Wohnanlage steuerlich geltend zu machen. Dafür sei notwendig, dass die WEG den Auftrag erteile und eine kostenmäßige Beteiligung stattgefunden habe. Laut Moraitis lässt sich auf diesem Wege beispielsweise bei Wartungen des Aufzuges, der Heizung oder auch bei der Beauftragung eines Hausmeister kräftig sparen.

Ioannis Moraitis: Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung: 5 Gründe, warum Sie nicht länger warten sollten

Denken Sie darüber nach, in Kürze oder naher Zukunft in ein Eigenheim oder eine eigene Wohnung zu investieren? Angesichts steigender Mieten, gleichgültiger Vermieter und dem Nullzinsniveau gibt es derzeit so viele Gründe wie noch nie, den Status als Mieter langfristig aufzugeben und sich etwas Eigenes zu suchen. Im Folgenden schauen wir uns an, wie Sie das Ganze monetär hinbekommen und zu was Immobilienexperten wie Ioannis Moraitis raten.

Grund Nummer 1: Die Zinsen sind niedrig

Wohnen Sie aktuell zur Miete und bemerken, dass in Ihrem Kopf immer wieder Gedanken an die eigene Immobilie aufkommen? Hören Sie von Freunden oder Bekannten mit frisch gegründeter Familie, dass diese nun auch Schritt zum Erwerb eines Eigenheims gewagt haben und fragen sich, wie das monetär realisiert werden kann?

Wie das geht, weiß der Berliner Immobilienexperte Ioannis Moraitis: „Die gute Nachricht ist, dass sowohl bauen, als auch kaufen momentan dank der Niedrigzinsphase so günstig wie noch nie möglich ist. Was des Sparers Leid ist, freut den Immobilienerwerber, der sich aktuell beispielsweise ein Nettodarlehen über 200.000 Euro mit 25-jähriger Kreditlaufzeit, 60%iger Beleihung und einer Tilgungsrate von 2% für einen effektiven Jahreszins von lediglich rund 1% beschaffen kann.“

Grund Nummer 2: Investment ins eigene Vermögen

Ein weiterer Grund, keine Zeit zu verlieren und Ihren schon lange gehegten Wunsch nun in die Realität umzusetzen, ist, dass Sie unweigerlich in fremdes Vermögen investieren, wenn Sie die nächsten Jahre weiterhin zur Miete wohnen bleiben. Entscheiden Sie sich dagegen dafür, jetzt eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben, haben Sie zwar längerfristig eine hohe monetäre Belastung durch den Anschaffungspreis, investieren jedoch gewissermaßen in sich selbst und eine unabhängige Zukunft.

Achten sollten Sie lediglich darauf, dass die Ihnen zur Verfügung stehende Eigenkapitalquote zum Preis des von Ihnen ins Auge gefassten Objekts passt und die Immobilie idealerweise bis zum 65. Lebensjahr abbezahlt ist.

Grund Nummer 3: Mehr Gestaltungsmöglichkeiten

Vielleicht haben Sie das nächste Argument für den Immobilienerwerb schon von anderen frisch gebackenen Immobilienbesitzern gehört oder Sie sind durch einen Disput mit Ihrem Vermieter darauf gestoßen: Die Rede ist von einer erheblich größeren Gestaltungsfreiheit in Ihrem eigenen Haus respektive Wohnung.

Was erlaubt ist, erklärt Ioannis Moraitis: „Rein rechtlich verhält es sich in Mietwohnungen so, dass Sie lediglich das verändern dürfen, was nicht fest in der Wohnung verbaut ist. Sie dürfen also z.B. Regale einstellen, Lampen aufhängen oder die Wände streichen. Tabu sind dagegen eingemauerte Zwischenwände, die komplette Erneuerung des Fußbodens, die Überstreichung von Fliesen oder der Umbau einer Terrasse zum Wintergarten.“

In Eigentumswohnungen sind  die Bestandteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, ebenfalls tabu. Maximale Gestaltungsfreiheiten dagegen genießen Hausbesitzer.

Grund Nummer 4: Absicherung für das Alter

Dafür, dass Sie nicht erst in ferner Zukunft, sondern in Kürze eine Immobilie erwerben sollten, spricht ebenso der Punkt der Altersabsicherung. „Wer mit dem Kauf einer Immobilie zu lange wartet, riskiert, dass diese mit Eintritt des Rentenalters noch lange nicht schuldenfrei ist. Ich empfehle daher, je nach Eigenkapitalquote und Tilgungsrate spätestens mit 40 die Kaufentscheidung zu treffen“, so Ioannis Moraitis.

Der Bau-Experte und CEO der hedera bauwert GmbH erläutert die mit dieser Vorgehensweise einhergehenden Vorteile plakativ: „Einerseits sparen Sie sich im Alter die finanzielle Belastung durch die Miete und haben mehr von der Rente. Außerdem können Sie im absoluten Notfall ihr Eigenheim verkaufen und sind bis zum Lebensende abgesichert.“

Grund Nummer 5: Vermietung möglich

Wer möglichst früh in die eigene Immobilie investiert und diese weit vor Renteneintritt abbezahlt hat, macht sich die größten Vorteile zu eigen. Laut Ioannis Moraitis besteht dann die Möglichkeit, ein weiteres Objekt zu erwerben und dieses nicht nur von den Mietern durch laufende Mieteinnahmen abbezahlen zu lassen, sondern ebenso künftig ein passives Nebeneinkommen zu generieren, welches die Rente aufstocken kann.

Diese Vorgehensweise verlangt allerdings eine sehr genaue Planung, zumal etwaige Leerstände bei der Vermietung mit in das Finanzierungskonzept einbezogen werden müssten. „Betrachtet man alle Faktoren kumulativ, so würde ich jedem, der wenigstens ein Mindestmaß an Eigenkapital aufbringen kann, empfehlen, in Betongold zu investieren“, so Ioannis Moraitis‘ abschließendes Fazit.