Kauf einer Wohnung: Das ist beim Erwerb zu beachten

Deutschland ist ein Mieterland, aber immer mehr Menschen erwägen wegen steigender Mieten den Erwerb der eigenen vier Wände. Da es vielfach monetär nicht für ein ganzes Haus reicht, wird aufgrund der besseren Planbarkeit und kürzeren Verschuldungsdauer häufig eine Wohnung in Betracht gezogen. Doch auch hier lauern Tücken, über die Wohnungskäufer Bescheid wissen sollten. Welche das sind und wie sich umgehen lassen, verraten die folgenden Zeilen.

Ioannis Moraitis: Finanzierung der Wohnung bedarf sorgfältiger Kalkulation

Steigende Mieten, Stress mit anderen Mietern oder der Wunsch nach mehr Flexibilität und Unabhängigkeit: Gründe, über den Erwerb einer Eigentumswohnung nachzudenken, gibt es viele. Zwar ist Deutschland ein Land der Mieter – 2019 wohnt mit 36,77 Millionen Menschen der weitaus größte Teil in fremdem Eigentum. Trotzdem ist seit Jahren hierzulande auch der Anteil derjenigen Personen steigend, die in den nächsten ein bis zwei Jahren eine eigene Wohnung erwerben möchten.

Planvolle und strategisch korrekte Herangehensweise

Wie man dieses in jedem Fall kostspielige Unterfangen planvoll und strategisch korrekt  angeht, weiß der Berliner Immobilienexperte und Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis: „Es kommt zunächst darauf an, wie viel Immobilie man sich leisten möchte und vor allem kann. Es bringt nichts, nach 150 Quadratmetern Wohnraum zu suchen, ohne ein tragfähiges Finanzierungskonzept auf die Beine stellen zu können.“

Am wichtigsten ist laut Ioannis Moraitis, dass eine entsprechend hohe Eigenkapitalquote aufgebracht werden kann. „Das bringt den Vorteil geringerer Darlehenssummen, kürzerer Darlehenslaufzeiten und geringerer Gesamtzinsen mit sich“, so der Experte. Zudem sei es Pflicht, mehrere Finanzierungsangebote unterschiedlicher Banken einzuholen und diese akribisch miteinander zu vergleichen.

Besichtigung ist vor dem Wohnungskauf das A und O

Ist klar, wie gut es um die eigenen finanziellen Mittel bestellt ist, können sich angehende Wohnungsbesitzer auf die Suche nach ihrem Traumobjekt begeben. Heutzutage ist der Markt für Wohnungen groß, auch wenn die Höhe des Budgets nicht im oberen Bereich angesiedelt sein sollte.

„Wichtig ist, dass sich Wohnungssuchende vor dem Kauf immer persönlich ein Bild von der Immobilie machen. Man mag es kaum glauben, aber es gibt immer noch Interessenten, die insbesondere bei vermeintlich preiswerten Angeboten blindlings unterschreiben“, so Ioannis Moraitis.

Eine gute Beratung ist wichtig

Vor dieser Vorgehensweise warnt der Berliner Immobilienexperte ausdrücklich, gerade wenn es sich um ältere Bestandswohnungen handelt. Der Wert einer Immobilie setze sich unter anderem aus der Größe, dem Alter, dem Zustand und vor allem der Lage zusammen. Es sei sinnvoll, sich vor der finalen Entscheidung für eine Immobilie von erfahrenen Experten zum Zustand bzw. zur Substanz beraten zu lassen.

Diese Einzelheiten sind beim Vertragsabschluss relevant

Doch auch wenn die Wohnung einen guten Ersteindruck hinterlassen hat und der Preis voll und ganz im Budget des Käufers liegt, können beim Abschluss des Kaufvertrages noch Fallstricke lauern. Gemäß Ioannis Moraitis kommt es hier zunächst darauf an, ob eine neue oder eine bereits bestehende Immobilie erworben wird. Außerdem seien manchmal auch die Vertragsunterlagen, die dem potenziellen Käufer ausgehändigt werden, nicht vollständig. Vorhanden sein sollten:

  1. Kaufvertragsentwurf
  2. Bezugs- bzw. Verweisungsurkunde
  3. Teilungserklärung

„Käufer sollten den Vertrag genau prüfen, sich ggf. anwaltlich beraten und sich außerdem einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen lassen. Dadurch gehen sie sicher, dass keine Grundschuld oder Hypothek auf der Wohnung lastet“, so Moraitis. Laut dem Experten gibt es Fallstricke auch beim Erwerb von Wohnungen, die erst noch gebaut werden sollen. Hier sei es empfehlenswert, sich vom Bauträger eine Bonitätsauskunft zu besorgen, um bzgl. der Realisierung des Bauvorhabens auf der sicheren Seite zu sein.

Ioannis Moraitis | Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt auch in 2020

Mit dem Herbst beginnt die Zeit für Prognosen, die Experten wie Ioannis Moraitis für den Immobilienmarkt des Folgejahres erstellen. Vor allem in deutschen Metropolen ist der Pik noch nicht erreicht, weiß Ioannis Moraitis und spricht von einer Preissteigerung um bis zu 28 Prozent. Für Eigentümer ist diese Entwicklung positiv, da durch die weiter steigende Tendenz der Immobilienpreise natürlich auch der Wert der eigenen Immobilie oder der Eigentumswohnung steigt. Für Kaufinteressenten hingegen wird es noch schwieriger mit der Anschaffung von Eigentum.

Preisstabilität wird erst bei wirklicher Zinswende eintreten

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise, während die Bau- und Finanzierungszinsen im Keller sind. Wer sich bis jetzt noch nicht für Wohneigentum entschieden hat, braucht laut Ioannis Moraitis entweder sehr viel Geduld oder die Gabe einer schnellen Entscheidung. „In 2020 bleibt die Preisspirale weiter im Aufwärtstrend“, prognostiziert der Immobilienexperte. „Erst wenn eine
wirkliche Zinswende eintritt“, so Ioannis Moraitis, „könnten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser wirklich stagnieren.“ Aber selbst dann ist keine Senkung der Preise und damit auch kein Wertverlust für Eigentümer möglich. Denn ein sehr wichtiger Indikator in der Immobilienpreisentwicklung weist eine weiter wachsende Differenzspanne auf. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in deutschen Großstädten stärker denn je und wächst weiter. Dem gegenüber stehen nach Ioannis Moraitis viel zu wenig Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien. Selbst eine Immobilienzinserhöhung würde nach Meinung von Ioannis Moraitis somit zwar für eine Stagnierung der Preise, nicht aber für preisgünstiges Wohneigentum sorgen.

„In den vergangenen Jahren sind die Prognosen eingetreten“, merkt Ioannis Moraitis an und glaubt auch im aktuellen Fall an seine These. Als Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH und als erfahrener Immobilienmarktkenner weiß Ioannis Moraitis, wovon er spricht und an welchen Faktoren er sich orientieren kann.

Ioannis Moraitis: Quadratmeterpreise stellen Normalverdiener vor eine Herausforderung

Der Wandel unserer Gesellschaft schürt das Bedürfnis, sich für die Zukunft abzusichern und die eigene Altersvorsorge in die Hand zu nehmen. Der Finanzmarkt ist volatil, die Börse springt auf und ab und auch das Bargeld ist nicht mehr sicher. In Anbetracht dieser Tatsache interessieren sich auch bisher überzeugte Mieter für den Kauf einer Immobilie. Doch was vor 10 Jahren noch verhältnismäßig einfach realisierbar war, wird immer mehr zu einer monetären Belastung für normalverdienende und mittelständische Familien. Neben den Quadratmeterpreisen in Berlin, München und Leipzig oder Stuttgart, steigen auch die Kaufpreise in den mittelgroßen Städten und in den Speckgürteln der beliebtesten Städte deutlich an. Dem gegenüber stehen die strengeren Bewertungen der Banken, die laut Ioannis Moraitis nicht mehr so schnell finanzieren wie früher. Wer dennoch
eine Finanzierung bekommt, sollte die Zinsbindung unbedingt auf 15 Jahre fixieren. Auch wenn kürzere Zinsfestschreibungen möglich sind, lohnt sich diese Tendenz nicht.

„Noch niedriger können die Zinsen nicht werden“, warnt Ioannis Moraitis und spricht sich aus diesem Grund für die langfristige Zinsbindung aus. „Während die Immobilienpreise weiter steigen, bleibt eine Senkung der Zinsen garantiert aus. Wenn eine Zinswende kommt“, so Ioannis Moraitis, „wird diese in die andere Richtung und nicht nach unten tendieren.“ Der Immobilienexperte sieht ein interessantes Jahr 2020 für den Immobilienmarkt voraus.