Ioannis Moraitis

Der Mieterbund hat kürzlich gefordert, dass es bald deutlich höhere Hürden für die Umwandlung von bisher bestehenden Mietwohnungen zu neuen Eigentumswohnungen geben soll. Begründet wurden die Bestrebungen damit, dass Immobilien ohnehin schon teuer genug seien und entsprechende Umwandlungen zu einer Verdrängung der bisherigen Mieter führten. Während die Politik sich in dieser Frage noch uneins ist, sehen Bauunternehmer wie Ioannis Moraitis die negativen Seiten.

Ioannis Moraitis: Bald Umstrukturierung bei der Umwandlung zu Eigentumswohnungen?

Bundesweit werden jedes Jahr unzählige Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Damit einher gehen oftmals nicht nur steigende Mieten, sondern ebenso die Verdrängung von zum Teil alt eingesessenen Mietern, die mitunter vollständig ihr soziales Umfeld verlieren.

Diesen Problematiken möchte der Mieterbund in Zukunft einen Riegel vorschieben, indem er fordert, die Hürden für eine entsprechende Umwandlung signifikant zu erhöhen. Der Bauunternehmer Ioannis Moraitis, seines Zeichens CEO der hedera bauwert GmbH, einem renommierten Bauträger aus Berlin, erklärt die Details: „Der Mieterbund möchte, dass es Genehmigungen für eine Umwandlung nur noch in strikten Ausnahmefällen gibt.“

Insgesamt fordert der Mieterbund aber nicht nur eine Erschwerung der Umwandlung, sondern ebenso die Beschleunigung des Neubaus von bezahlbaren Mietwohnungen sowie eine Verschärfung der Mietpreisbremse und des Kündigungsschutzes.

Ioannis Moraitis: Umwandlung zu Eigentumswohnungen laut Statistiken bereits rückläufig

Während der erfahrene Branchen-Insider Ioannis Moraitis die Bestrebungen durchaus nachvollziehen kann, machte er in diesem Kontext auf einen entscheidenden Fakt aufmerksam: „Bei uns in Berlin wurden im Jahr 2018 gerade einmal 12.800 Wohnungen umgewandelt. Das waren im Vergleich zum Vorjahr bereits 21 Prozent weniger, was einem Äquivalent von 3.500 Einheiten entspricht.“

Seit 2015 gebe es ohnehin schon schärfere Regeln, wenn eine bestehende Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Hinzu kommt laut Ioannis Moraitis, dass in zahlreichen Kiezen die Umwandlung schon durch den sogenannten Milieuschutz hinreichend erschwert werden könne.

„Hierbei handelt es sich um eine Regelung, die verhindern soll, dass langjährige Mieter aus nun hippen Kiezen mit steigenden Preisen verdrängt werden. Mit dem Milieuschutz einher gehen regelmäßig äußerst enge Auflagen im Bezug auf den Verkauf bestehender Grundstücke, aber auch auf die Modernisierung, den Abriss und eben die Umwandlung“, so Ioannis Moraitis weiter.

Der Berliner Experte machte darüber hinaus auf ein weiteres Problem mit den ausgesprochenen Forderungen aufmerksam. Demnach sei es insgesamt zwar begrüßenswert, Mieter zu schützen. Allerdings sei Deutschland ebenso ein Land, das nur über vergleichsweise geringe Eigentumsquoten verfüge. Eine Umwandlungserschwerung setze in diesem Kontext ein falsches Signal.

So reagierten Politiker von der Union, den Grünen und der FDP darauf

Das durch Ioannis Moraitis treffend zusammengefasste Pro und Contra spiegelte sich ebenso in der Diskussion und Meinung diverser Politiker wider. So sagte beispielsweise Christine Lambrecht, die SPD-Justizministerin, dass alles dafür getan werden müsse, „bezahlbare Mieten und eine ausgewogene Bewohnerstruktur in den Stadtvierteln zu erhalten.“

Die Grünen in Person von Chris Kühn attackierten dagegen die Union und warfen ihr vor, das Umwandlungsverbot und damit die soziale Stadtentwicklung zu blockieren. Ausnahmen sollten komplett gestrichen werden.

Deutlich differenzierter sah die Angelegenheit indes Kai Wegner von der CDU. Er wolle grundsätzlich zwar ebenfalls Mieter vor der Verdrängung schützen, aber den Gesetzentwurf genauestens prüfen. Er sei darum bestrebt, eine Lösung zu finden, die sowohl die Mieter, als auch die Eigentümer zufrieden stelle.

In Immobilien zu investieren ist einer der vielen Anlagetrends, die es in Deutschland derzeit fernab der niedrigen Sparzinsen gibt. Doch weil immer mehr Menschen sich mit Betongold für die Zukunft absichern und ein attraktives Nebeneinkommen mit der Vermietung von Wohnraum generieren wollen, ist bei den steigenden Preisen immer öfter von einer Immobilienblase die Rede. Aber gibt es diese wirklich und was sagen Experten wie der Bauunternehmer Ioannis Moraitis zum Thema?

Ioannis Moraitis: Was ist eine Immobilienblase und wann liegt eine solche vor?

In Zeiten steigender Preise für den Erwerb und die Anmietung von Immobilien aller Art sind hierzulande immer häufiger Warnungen bezüglich einer möglichen Blasenbildung vernehmbar. Der Markt sei stark überhitzt, die Preise hätten jegliche Bodenhaftung verloren. Bei derart stark pauschalisierten Aussagen kann der Immobilienunternehmer und CEO der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis, jedoch nur mit dem Kopf schütteln: „Teilweise werden derartige Aussagen von Personen getroffen, denen nicht einmal die Definition einer Immobilienblase geläufig ist“, so der Berliner Experte.

Demnach liege eine solche dann vor, wenn starke Preisübertreibungen dergestalt gegeben seien, dass die gestiegenen Preise in keinerlei Zusammenhang mehr mit den wertbildenden Faktoren wie Angebot und Nachfrage gebracht werden könnten.

Korrekt ist laut Ioannis Moraitis, dass die Immobilienpreise derzeit tatsächlich nur eine Richtung kennen, nämlich nach oben. Besonders deutlich zeige sich dies in Metropolen und Ballungszentren. Wichtig sei aber stets, den Kaufpreis in Relation zur erzielbaren Jahresmiete zu setzen.

Was für und gegen eine Immobilienblase in Deutschland spricht

„Ein Beispiel ist Frankfurt. Hier kamen Statistiken im Jahr 2005 zum Ergebnis, dass das Verhältnis (Verhältnis von was?) durchschnittlich bei 21,1 lag. Demgegenüber stand im ersten Quartal des vergangenen Jahres ein Wert von 38“, so Ioannis Moraitis.

Trotzdem warnt der Experte davor, daraus pauschal auf die Existenz einer Immobilienblase zu schließen. Dafür spreche zwar, dass in deutschen Großstädten zum Teil Preisübertreibungen von bis zu 30 % an der Tagesordnung seien.

Trotzdem sei dies nur ein Faktor von vielen. Des Weiteren müssten unter anderem mit einbezogen werden:

Höhe der Zinsen
Kreditvergaberichtlinien der Banken
Eigenkapitalanteile bei Kreditnehmern
Gesamtes Kreditvolumen

„Betrachtet man alle Faktoren kumulativ, so lässt sich nicht resümieren, dass die derzeit aufgerufenen Preise mehrheitlich außer Verhältnis zur Nachfrage stehen. Im Gegenteil ist diese oftmals weitaus größer als das Angebot und auch das Wachstum des Kreditvolumens fällt jährlich nur moderat aus. Hinzu kommt, dass die Bauzinsen auf längere Sicht wohl attraktiv niedrig bleiben werden und die Eigenkapitalquote durchschnittlich immer noch bei etwa 20% liegt“, so Moraitis.

Was bedeutet alles Gesagte für (angehende) Immobilienbesitzer?

Wenn Ioannis Moraitis angehenden Immobilienbesitzern einen Tipp geben müsste, so rät der Experte dazu, sich nicht von der allgemeinen Panikmache anstecken zu lassen, sondern nüchtern die Kennzahlen zu analysieren. In jedem Gebiet gebe es in der Tat Objekte, die schlichtweg deutlich über Marktwert inseriert seien, was es vorab durch eine Analyse der Preisentwicklung in der jeweiligen Region zu erkennen gelte.

Wer sich in Kürze für den Erwerb einer Immobilie entscheiden möchte, sollte laut Ioannis Moraitis zur Risikominimierung auf eine längerfristige Sollzinsbindung achten, um für den Fall abgesichert zu sein, dass die Zinsen nicht dauerhaft auf einem Niveau von teils unter 0,5% bleiben.

Gleichzeitig trage eine hohe anfängliche Tilgung dazu bei, die Gesamtkosten des aufgenommenen Kredites zu verringern und schneller dafür zu sorgen respektive schuldenfrei zu sein.

Monat: Januar 2020

Ioannis Moraitis: Bestrebungen des Mieterbundes: Künftig erschwerte Umwandlung zu Eigentumswohnungen?