Ioannis Moraitis

Vom Jahr 2000 bis heute hat sich der Immobilienmarkt kontinuierlich gewandelt. „Dabei kannte die Preisspirale nur eine Richtung“, äußert sich Ioannis Moraitis und spricht damit die tendenzielle Entwicklung nach oben an. Allerdings betrifft die Preissteigerung längst nicht nur die Immobilie an sich, weiß der Experte, der als Geschäftsführer der hedera bauwert seit nunmehr 8 Jahren in Berlin agiert. Mit insgesamt über 15 Jahren Markterfahrung ist Ioannis Moraitis ein aufmerksamer Beobachter und Spezialist, wenn es um die Auswertung der Statistik des Immobilienmarktes seit dem Millenium geht.

Welche Indikatoren den Markt seit 2000 explizit beeinflussen

„Wer zum Beispiel in 1970 ein Haus kaufte, konnte es schon im Jahr 2000 für den zehnfachen Preis veräußern.“ Auch wenn sich hier eine Preissteigerung erkennen lässt, ist diese, stellt man sie der Tendenz bis 2018 gegenüber, laut Ioannis Moraitis harmlos. Für die in utopische Höhen aufsteigenden Preise sind verschiedene Faktoren verantwortlich. „Die meisten Aspekte gehen dabei Hand in Hand“, fügt Ioannis Moraitis an. Es ist offensichtlich, dass die Nullzins-Politik einen wesentlichen Anteil an der Preissteigerung beim Immobilienkauf trägt. Seitdem die Bau- und Kaufzinsen drastisch gesunken sind, haben sich die Kaufpreise erhöht.

Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage

Ein weiterer Punkt ist das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage, wie Ioannis Moraitis anmerkt. Die Nachfrage steigt kontinuierlich, während das Angebot sinkt. Global tätige Investoren interessieren sich für Immobilien in Europa, explizit in den Metropolen Deutschlands. Während sich dieses Interesse bis zur Jahrtausendwende noch in Grenzen hielt, stieg es in den letzten 18 Jahren beinahe sprunghaft an. Das Resultat ist eine steigende Verknappung an Angeboten, der eine immer stärker wachsende Nachfrage gegenübersteht. „Ebenso darf nicht unerwähnt bleiben, dass die Immobilienfinanzierung seit den 2000er Jahren viel einfacher als früher möglich ist. Seitdem Banken schneller Kredite vergeben, möchten immer mehr Familien in die eigenen vier Wände und ziehen den Kauf der Miete vor.“

Berliner Wohnungsmarkt – Ioannis Moraitis beoachtet steigende Nachfrage — Ioannis Moraitis beobachtet seit Jahren eine steigende Nachfrage bei sinkendem Angebot auf dem Berliner Wohnungsmarkt.

Steigende Mieten in den Innenstädten sind ein Kernproblem

Ebenso wie die Immobilienpreise beim Kauf, steigen auch die Mieten in den Großstädten und mittelgroßen Städten des Landes. Bezahlbarer Wohnraum ist längst Mangelware und selbst hochpreisige Mietwohnungen sind nicht lange am Markt. „Die Innenstädte und beliebten Kieze bieten kaum noch Platz für den Zuzug, wodurch vor allem Alteingesessene bei einem geplanten Umzug vor Problemen stehen.“ Ioannis Moraitis sieht hierin ein hausgemachtes Problem, da der soziale Wohnungsbau stagnierte und Bestandsimmobilien über Nacht an ausländische Investoren wechselten. Auch wenn im Gegenzug von steigenden Löhnen die Rede ist, hat der Immobilienmarkt die Einkommen der Stadtbewohner längst überholt. „Bei Besichtigungen ist es üblich, dass zahlreiche Bewerber durch eine Wohnung laufen und der Makler am Ende entscheidet, wer den Zuschlag und damit die begehrten Räumlichkeiten erhält.“

Mietpreisbremse gescheitert

Ioannis Moraitis sieht die Mietpreisbremse als gescheitertes Projekt. Er weiß auch, dass das Bestellerprinzip bei Vermietungen nichts an der sich immer rasanter drehenden Preisspirale und an der Belastung potenzieller Mieter geändert hat. Auch in unseren Nachbarländern sind die Verhältnisse nicht unbedingt besser, sagt der Experte. Er betrachtet dabei vor allem Luxemburg und Frankreich. Seit dem Jahr 2000 sind die Mieten um bis zu 50 Prozent gestiegen, so dass selbst die gut verdienende Mittelschicht heute oftmals die Hälfte ihres Einkommens in die Miete investieren muss.

Kaufnebenkosten und Grunderwerbssteuern

Ein weiteres Problem sieht Ioannis Moraitis in den Kaufnebenkosten. Während bei Vermietung das Bestellerprinzip gilt, zahlen Immobilienkäufer die Maklergebühren eigenständig. Nur in sehr wenigen Regionen arbeiten Immobilienmakler für Provisionen unter 5 %. Im Regelfall schlägt allein die Maklerprovision mit 7,14 %, bei luxuriösen Objekten und in den Ballungszentren mit hoher Nachfrage auch mit bis zu 10 % zu Buche. „Solange es keine konkrete politische Regelung mit bundeseinheitlicher Wirkung gibt, wird sich in diesem Bereich nichts ändern.

Kaufnebenkosten

In Anbetracht der seit dem Jahr 2000 steigenden Kaufpreise wird deutlich, dass sich die prozentual veranschlagten Kaufnebenkosten ebenfalls summieren. Ebenso hat sich die durchschnittliche Finanzierungssumme für Wohneigentum erhöht. Beantragten potenzielle Käufer im Jahr 2000 noch rund 180.000 Euro Kredit, liegt der Durchschnitt heute bei 220.000 bis 240.000 Euro. Diese Summen gelten für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Standard. Wer höhere Ansprüche hat, muss in den deutschen Großstädten für eine Eigentumswohnung nicht selten Summen von einer halben Million bis 750.000 Euro einrechnen. Auch die Grunderwerbssteuern stellen eine Zusatzbelastung dar. Ioannis Moraitis weiß, dass der Immobilienkauf heute 50% mehr als 2000 kostet.

Schon seit längerer Zeit sehen einige Experten eine Beendigung des Immobilienbooms und der damit verbundenen tendenziell nach oben führenden Preisspirale voraus. Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert und Immobilienexperte aus Berlin, kann bisher keine Indizien für eine Marktveränderung erkennen. Vielmehr verweist er darauf, dass die Preise auch in diesem Jahr weiter ansteigen und die Nachfrage weiter ungetrübt bleibt. „Die Verknappung legt einen Grundstein, auf dem sich die Disharmonie aus Angebot und Nachfrage aufbaut. Das ist eine ganz normale Kaskade“, fügt Ioannis Moraitis an und gibt zu bedenken, dass die Kaufpreise erst stabil sein werden, wenn die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage behoben ist.

„Vor allem in den Großstädten wie Berlin, Frankfurt, München und Stuttgart fehlt Wohnraum. Dass die auf dem freien Markt verfügbaren Eigentumswohnungen und Immobilien überbewertet werden, ist nicht ungewöhnlich.“

Wird es zur Stadtflucht kommen?

In der zweiten Hälfte des Vorjahres blitzte für einen kurzen Zeitraum ein neuer Trend auf. Hier sprachen Marktexperten bereits von einer Stadtflucht, die den hohen Immobilienpreisen geschuldet ist. Ioannis Moraitis schließt eine Stadtflucht aus, da die ländlichen Regionen aufgrund ihrer infrastrukturellen Schwäche für viele Familien und für Investoren wenig interessant sind. Auch die Veränderungen der Perspektive auf den Wohnkomfort sprechen gegen eine Stadtflucht.

Neue Quartiere in den Randbezirken

Das Haus im Grünen mit großem Grundstück wird weniger erfragt als die Eigentumswohnung, die im beliebten Kiez einer Großstadt liegt. Ioannis Moraitis beobachtet vor allem den Immobilienmarkt in Berlin, auf dem er seit nunmehr 8 Jahren tätig ist. „Die interessanten Gebiete erweitern sich“, merkt Ioannis Moraitis an und spricht diesbezüglich über die neu errichten Quartiere in den Randbezirken. Die neu errichteten Wohngebiete verfügen über eine ausgefeilte Infrastruktur und eine Erschließung in allen Bereichen. „Diese Vorteile bieten ländliche Regionen nicht“, sagt Ioannis Moraitis.

Die Stadtflucht ist kein neuer Trend

Ioannis Moraitis spricht sich gegen die Stadtflucht aus und sieht darin keinen wirklichen Trend. „Es gibt nur wenige Ausnahmen“, spricht er weiter und verweist mit seinen Worten vor allem auf die stadtnahen Randbezirke, die ländliches Idyll mit den Vorzügen der Metropole verbinden.

Wie weit werden die Immobilienpreise noch steigen?

Auf diese Frage kann auch Experte Ioannis Moraitis keine pauschale und verbindliche Antwort geben. Für potenzielle Eigentümer hat sich der benötigte Finanzierungsrahmen von 180.000 auf 240.000  Euro erhöht. Diese Information basiert auf Ioannis Moraitis eigener Erkenntnis und den  statistischen Werten, die von Banken herausgegeben werden. Der gestiegene Finanzierungsbedarf bezieht sich auf einen Zeitraum von 10 Jahren. Ioannis Moraitis geht davon aus, dass der Pik noch nicht erreicht ist und der Anstieg, wenn auch langsamer, weitergehen wird. „Günstige Eigenheime und Eigentumswohnungen gibt es vor allem im Osten Deutschlands und dort in Regionen, die dünn besiedelt sind und die infrastrukturell vergessen wurden.“ Für junge Familien und Paare, die am Standort ihrer beruflichen Tätigkeit leben und sich verwirklichen möchten, ist keine Entspannung der Preisentwicklung in Sicht.

Die Eigentumswohnung ist das neue Eigenheim

Ein deutlicher Trend lässt sich laut Ioannis Moraitis allerdings nicht von der Hand weisen. „Die Eigentumswohnung ist das neue Eigenheim“, weiß der Experte und beruft sich in seiner Aussage auf die statistischen Werte beim Immobilienkauf. Auch der Anspruch an die Wohnfläche hat eine neue Trendwende eingeläutet. Vor allem Großstädter kaufen Eigentum mit weniger Quadratmetern als noch vor einigen Jahren. Sicherlich spielt die Preisentwicklung dabei keine unwichtige Rolle, doch ist sie nicht der einzige Grund. Ioannis Moraitis weiß, dass Neueigentümer in Berlin beispielsweise auf 100 Quadratmetern leben. Während sie vor 5 Jahren Wohnungen mit 120 Quadratmetern bevorzugt haben. Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind für Selbstnutzer nur interessant, wenn sie im innerstädtischen Bereich liegen und als modernes Reihenhaus angeboten werden. Ioannis Moraitis spricht sich dafür aus, dass dieser Trend anhalten und sich weiter etablieren wird.

Monat: Februar 2019