Ioannis Moraitis: Wird der Mietendeckel die rasante Mietsteigerungen aufhalten?

Ioannis Moraitis Mietendeckel

Seit dem 01.03.2020 gilt in Berlin der Mietendeckel. Auch wenn ursprünglich von einem bundesweiten Gesetz zur Eindämmung von Mieterhöhungen bei Neuvermietung die Rede war, gilt die Regelung aktuell ausschließlich für Berlin. Ioannis Moraitis hat dem Mietendeckel von Anfang an mit gesunder Skepsis gegenübergestanden. „Dass eine politische Entmündigung von Eigentümern keinen Erfolg bringt, ist eigentlich verständlich“, meint der Experte und spricht damit das nur für Berlin geltende Landesgesetz an.

Was bedeutet der Mietendeckel für Mieter und Vermieter?

„Mieterhöhungen sind für 5 Jahre verboten. Bei Neuvermietung gilt der Mietpreis vom Juni 2019“, sagt Ioannis Moraitis und fasst damit den Mietendeckel kurz und knapp zusammen. Die Rot-Rot-Grüne Regierung sieht im Mietendeckel einen umsetzbaren Mieterschutz. „Doch in der Realität ist es anders“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Ehe Eigentümer die Miete zwangsweise auf 9,80 EUR pro Quadratmeter senken, wird es zu noch mehr Leerstand kommen.“

Auch die Androhung eines Bußgeldes von bis zu 500.000 EUR für Eigentümer, deren Mieter sich freiwillig und ohne Zwang an die Vertragsvereinbarungen halten, ist im Bezug auf die Verknappung von Wohnraum wenig konstruktiv.

Wem soll der Mietendeckel einen Mehrwert bringen?

Die Mehrwertstiftung ist nicht wirklich klar. Ioannis Moraitis beobachtet den Markt seit einiger Zeit und weiß aus Erfahrung, dass der endemisch für Berlin gültige Mietendeckel weder dem Eigentümer noch dem Mieter oder Neumieter einen Vorteil verschafft. „Sicherlich ist die Verdoppelung der Mieten in den letzten 10 Jahren nicht gerade ein Vorteil für Mieter“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Doch eine kalte Enteignung bringt ebenfalls keinen Effekt“, fügt der Immobilienexperte an. Ioannis Moraitis sollte Recht behalten, wie sich beim Blick auf die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage sowie auf den Leerstand in Berlin ergibt. Wenn Eigentümer durch Mieten keine Rendite mehr erzielen und für das Angebot von Wohnraum gefühlt bestraft werden, wird die Bereitschaft zur Vermietung sinken und es ist niemandem geholfen.

Was geschieht nun mit den Mietwohnungen?

Ein wichtiger Punkt ist auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum. Wenn ein Eigentümer nicht mehr frei über seine Immobilie und deren Verwendung entscheiden kann, gleicht die Praktik doch der kalten Enteignung. „Das heißt nicht“, merkt Ioannis Moraitis an, „dass nicht mehr Mietwohnraum geschaffen und dementsprechend mehr gebaut werden muss.“ Doch der Mietendeckel und seine Auswirkung auf Eigentümer ist kontraproduktiv und verschlechtert die Lage in Berlin zusehends. „Warum sollten Eigentümer vermieten, wenn sie durch den Leerstand weniger Ausgaben haben und sich dem Zwang der Politik nicht unterwerfen müssen?“

Mietendeckel fördert lediglich den Erfindungsreichtum

Seit Gültigkeit des Mietendeckels sind einige Hausverwaltungen und Eigentümer aus Berlin „verschwunden“ und in den Immobilienanzeigen für Berlin häufen sich Angebote, bei denen eine Vermietung strikt ausgeschlossen ist. „Dafür“, so Ioannis Moraitis, würden Eigentümer ein Nutzungsentgelt verlangen und dem künftigen Bewohner ein Wohnrecht im Grundbuch einräumen.“ Hat der Mietendeckel das Tor für kreative Ideen geöffnet? Ioannis Moraitis sieht in der Regelung keinen Mehrwert – für niemanden.

Ioannis Moraitis: Der Eigentumsboom steigt weiter. Immobilienpreise verhalten sich moderat

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in allen europäischen Großstädten rasant gestiegen. Das Jahr 2020 zeigt sich bisher im Vergleich zum letzten Jahr deutlich entspannter. Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, hat diesen Trend bereits in 2019 gekannt und darauf hingewiesen, dass sich Geduld für potenzielle Eigentümer auszahlen wird.

„Wir reden diesbezüglich vom bundesweiten Durchschnitt“, merkt Ioannis Moraitis an. „In Berlin zeigt sich trotz bundesweitem Trend keine wirkliche Entspannung, da die Nachfrage immer noch deutlich über dem Angebot liegt.“

Seit mehr als 15 Jahren beschäftigt sich Ioannis Moraitis mit der Immobilienbranche und kennt die Märkte, deren Tendenz und ihre Besonderheiten. Ioannis Moraitis sieht Veränderungen, ehe sie sich etablieren und einen neuen Trend kennzeichnen. Berlin bildet laut Ioannis Moraitis eine der wenigen Ausnahmen, wenn es um die Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser oder Immobilien zur Kapitalanlage geht.

Berlin wird weiterhin teurer, während die Preise in anderen Metropolen langsamer steigen

Auf die Frage, ob und wann sich der Berliner Immobilienmarkt entspannen wird, weiß auch der Experte Ioannis Moraitis keine verbindliche Antwort. Aktuell sind in den beliebten Kiezen und Szene-Wohnlagen kaum Angebote zu finden. „Das wirkt sich natürlich auf den Markt aus“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Wer zum Beispiel in Berlin Prenzlauer Berg nach einer 100m² großen Eigentumswohnung sucht, muss sich neben rund 2 Jahren Wartezeit auch auf einen Kaufpreis einstellen, der etwa ein Drittel über dem Durchschnittspreis für Berlin liegt. Andere Stadtteile stehen dem Prenzlauer Berg in Nichts nach“, merkt Ioannis Moraitis an.

Gegenüber Berlin scheinen München und Hamburg deutlich an Tempo zu verlieren. „Das liegt aber nicht am schwindenden Interesse von Käufern, sondern an einer höheren Performance im Neubau.“

Noch immer sind Bauvorhaben in Berlin nur schwer realisierbar, obwohl die Anzahl interessierter Investoren nicht weniger wird. Das weiß Ioannis Moraitis, da seine Firma, die hedera bauwert GmbH, vorwiegend in Berlin baut und sich auf die Projektierung und Realisierung von Neubauten spezialisiert hat.

„Es gibt nur schwer adäquates Bauland und für neue Ideen ist die Stadt nur bedingt offen“, merkt Ioannis Moraitis an und spielt mit dieser Botschaft indirekt auf die Probleme in der Landeshauptstadt an. „Um dem räumlichen Engpass zu entgehen, kann sich der Fokus eigentlich nur noch in die Höhe lenken“, berichtet Ioannis Moraitis weiter und spricht über die Projekte, die auf den Flachdächern Berlins auch durch die hedera bauwert schon seit längerer Zeit entstehen.

Hochbau statt Dachbegrünung? Hier tun sich Berliner schwer!

„Der Problematik des Wohnungsmangels könnte entgegengewirkt werden.“ Ioannis Moraitis realisiert mit der hedera bauwert schon seit einigen Jahren Projekte, bei denen die Dächer von Parkhäusern und älteren Flachbauten eine essentielle Rolle spielen. Doch in Berlin boomt neben dem Wohnungskauf auch die Dachbegrünung. „Das ist verständlich, denn eine grüne Lunge innerhalb der Metropole sorgt für Zufriedenheit und Wohlbefinden“, weiß auch Ioannis Moraitis. „Doch die Dringlichkeit der Erschaffung neuen Wohnraums sollte nicht unterschätzt werden.“

Viele Alt- und potenzielle Neuberliner würden es begrüßen, wenn sich die Suche nach adäquatem Wohnraum nicht durchschnittlich 2 Jahre hinziehen würde. Die Problematik lässt sich nur noch durch den Hochbau kompensieren, gibt Moraitis zu bedenken. „Wo Bauflächen rar und praktisch unauffindbar sind, müssen kreative Ideen zum Einsatz kommen.“ Die hedera bauwert wird auch im Jahr 2020 nicht müßig sein und neue Ideen verwirklichen.

„Wir sehen das Bedürfnis potenzieller Eigentümer, die in unserem primären Fokus stehen.“ Mit dieser Botschaft deutet Ioannis Moraitis an, dass es auch in 2020 von der hedera bauwert neue Projekte und neue Ideen geben wird. Wohin die Reise geht, gibt der Immobilienexperte noch nicht bekannt. Fakt ist aber, dass Berlin neue Lösungen und die Umsetzung unkonventioneller und bahnbrechender Konzepte braucht.

Ioannis Moraitis: Bestrebungen des Mieterbundes: Künftig erschwerte Umwandlung zu Eigentumswohnungen?

Schreibende Hand neben zwei Schlüsseln auf Papier.

Der Mieterbund hat kürzlich gefordert, dass es bald deutlich höhere Hürden für die Umwandlung von bisher bestehenden Mietwohnungen zu neuen Eigentumswohnungen geben soll. Begründet wurden die Bestrebungen damit, dass Immobilien ohnehin schon teuer genug seien und entsprechende Umwandlungen zu einer Verdrängung der bisherigen Mieter führten. Während die Politik sich in dieser Frage noch uneins ist, sehen Bauunternehmer wie Ioannis Moraitis die negativen Seiten. 

Ioannis Moraitis: Bald Umstrukturierung bei der Umwandlung zu Eigentumswohnungen? 

Bundesweit werden jedes Jahr unzählige Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Damit einher gehen oftmals nicht nur steigende Mieten, sondern ebenso die Verdrängung von zum Teil alt eingesessenen Mietern, die mitunter vollständig ihr soziales Umfeld verlieren. 

Diesen Problematiken möchte der Mieterbund in Zukunft einen Riegel vorschieben, indem er fordert, die Hürden für eine entsprechende Umwandlung signifikant zu erhöhen. Der Bauunternehmer Ioannis Moraitis, seines Zeichens CEO der hedera bauwert GmbH, einem renommierten Bauträger aus Berlin, erklärt die Details: „Der Mieterbund möchte, dass es Genehmigungen für eine Umwandlung nur noch in strikten Ausnahmefällen gibt.“ 

Insgesamt fordert der Mieterbund aber nicht nur eine Erschwerung der Umwandlung, sondern ebenso die Beschleunigung des Neubaus von bezahlbaren Mietwohnungen sowie eine Verschärfung der Mietpreisbremse und des Kündigungsschutzes. 

Ioannis Moraitis: Umwandlung zu Eigentumswohnungen laut Statistiken bereits rückläufig 

Während der erfahrene Branchen-Insider Ioannis Moraitis die Bestrebungen durchaus nachvollziehen kann, machte er in diesem Kontext auf einen entscheidenden Fakt aufmerksam: „Bei uns in Berlin wurden im Jahr 2018 gerade einmal 12.800 Wohnungen umgewandelt. Das waren im Vergleich zum Vorjahr bereits 21 Prozent weniger, was einem Äquivalent von 3.500 Einheiten entspricht.“ 

Seit 2015 gebe es ohnehin schon schärfere Regeln, wenn eine bestehende Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Hinzu kommt laut Ioannis Moraitis, dass in zahlreichen Kiezen die Umwandlung schon durch den sogenannten Milieuschutz hinreichend erschwert werden könne. 

„Hierbei handelt es sich um eine Regelung, die verhindern soll, dass langjährige Mieter aus nun hippen Kiezen mit steigenden Preisen verdrängt werden. Mit dem Milieuschutz einher gehen regelmäßig äußerst enge Auflagen im Bezug auf den Verkauf bestehender Grundstücke, aber auch auf die Modernisierung, den Abriss und eben die Umwandlung“, so Ioannis Moraitis weiter. 

Der Berliner Experte machte darüber hinaus auf ein weiteres Problem mit den ausgesprochenen Forderungen aufmerksam. Demnach sei es insgesamt zwar begrüßenswert, Mieter zu schützen. Allerdings sei Deutschland ebenso ein Land, das nur über vergleichsweise geringe Eigentumsquoten verfüge. Eine Umwandlungserschwerung setze in diesem Kontext ein falsches Signal. 

So reagierten Politiker von der Union, den Grünen und der FDP darauf 

Das durch Ioannis Moraitis treffend zusammengefasste Pro und Contra spiegelte sich ebenso in der Diskussion und Meinung diverser Politiker wider. So sagte beispielsweise Christine Lambrecht, die SPD-Justizministerin, dass alles dafür getan werden müsse, „bezahlbare Mieten und eine ausgewogene Bewohnerstruktur in den Stadtvierteln zu erhalten.“ 

Die Grünen in Person von Chris Kühn attackierten dagegen die Union und warfen ihr vor, das Umwandlungsverbot und damit die soziale Stadtentwicklung zu blockieren. Ausnahmen sollten komplett gestrichen werden. 

Deutlich differenzierter sah die Angelegenheit indes Kai Wegner von der CDU. Er wolle grundsätzlich zwar ebenfalls Mieter vor der Verdrängung schützen, aber den Gesetzentwurf genauestens prüfen. Er sei darum bestrebt, eine Lösung zu finden, die sowohl die Mieter, als auch die Eigentümer zufrieden stelle. 

Ioannis Moraitis: Mythos Immobilienblase und warum sie vielleicht nie platzen könnte

Hand eines Mannes vor dem Bauplan eines Hauses.

In Immobilien zu investieren ist einer der vielen Anlagetrends, die es in Deutschland derzeit fernab der niedrigen Sparzinsen gibt. Doch weil immer mehr Menschen sich mit Betongold für die Zukunft absichern und ein attraktives Nebeneinkommen mit der Vermietung von Wohnraum generieren wollen, ist bei den steigenden Preisen immer öfter von einer Immobilienblase die Rede. Aber gibt es diese wirklich und was sagen Experten wie der Bauunternehmer Ioannis Moraitis zum Thema? 

Ioannis Moraitis: Was ist eine Immobilienblase und wann liegt eine solche vor? 

In Zeiten steigender Preise für den Erwerb und die Anmietung von Immobilien aller Art sind hierzulande immer häufiger Warnungen bezüglich einer möglichen Blasenbildung vernehmbar. Der Markt sei stark überhitzt, die Preise hätten jegliche Bodenhaftung verloren. Bei derart stark pauschalisierten Aussagen kann der Immobilienunternehmer und CEO der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis, jedoch nur mit dem Kopf schütteln: „Teilweise werden derartige Aussagen von Personen getroffen, denen nicht einmal die Definition einer Immobilienblase geläufig ist“, so der Berliner Experte. 

Demnach liege eine solche dann vor, wenn starke Preisübertreibungen dergestalt gegeben seien, dass die gestiegenen Preise in keinerlei Zusammenhang mehr mit den wertbildenden Faktoren wie Angebot und Nachfrage gebracht werden könnten. 

Korrekt ist laut Ioannis Moraitis, dass die Immobilienpreise derzeit tatsächlich nur eine Richtung kennen, nämlich nach oben. Besonders deutlich zeige sich dies in Metropolen und Ballungszentren. Wichtig sei aber stets, den Kaufpreis in Relation zur erzielbaren Jahresmiete zu setzen. 

Was für und gegen eine Immobilienblase in Deutschland spricht 

„Ein Beispiel ist Frankfurt. Hier kamen Statistiken im Jahr 2005 zum Ergebnis, dass das Verhältnis (Verhältnis von was?) durchschnittlich bei 21,1 lag. Demgegenüber stand im ersten Quartal des vergangenen Jahres ein Wert von 38“, so Ioannis Moraitis. 

Trotzdem warnt der Experte davor, daraus pauschal auf die Existenz einer Immobilienblase zu schließen. Dafür spreche zwar, dass in deutschen Großstädten zum Teil Preisübertreibungen von bis zu 30 % an der Tagesordnung seien. 

Trotzdem sei dies nur ein Faktor von vielen. Des Weiteren müssten unter anderem mit einbezogen werden: 

  • Höhe der Zinsen
  • Kreditvergaberichtlinien der Banken 
  • Eigenkapitalanteile bei Kreditnehmern 
  • Gesamtes Kreditvolumen 

„Betrachtet man alle Faktoren kumulativ, so lässt sich nicht resümieren, dass die derzeit aufgerufenen Preise mehrheitlich außer Verhältnis zur Nachfrage stehen. Im Gegenteil ist diese oftmals weitaus größer als das Angebot und auch das Wachstum des Kreditvolumens fällt jährlich nur moderat aus. Hinzu kommt, dass die Bauzinsen auf längere Sicht wohl attraktiv niedrig bleiben werden und die Eigenkapitalquote durchschnittlich immer noch bei etwa 20% liegt“, so Moraitis. 

Was bedeutet alles Gesagte für (angehende) Immobilienbesitzer

Wenn Ioannis Moraitis angehenden Immobilienbesitzern einen Tipp geben müsste, so rät der Experte dazu, sich nicht von der allgemeinen Panikmache anstecken zu lassen, sondern nüchtern die Kennzahlen zu analysieren. In jedem Gebiet gebe es in der Tat Objekte, die schlichtweg deutlich über Marktwert inseriert seien, was es vorab durch eine Analyse der Preisentwicklung in der jeweiligen Region zu erkennen gelte. 

Wer sich in Kürze für den Erwerb einer Immobilie entscheiden möchte, sollte laut Ioannis Moraitis zur Risikominimierung auf eine längerfristige Sollzinsbindung achten, um für den Fall abgesichert zu sein, dass die Zinsen nicht dauerhaft auf einem Niveau von teils unter 0,5% bleiben. 

Gleichzeitig trage eine hohe anfängliche Tilgung dazu bei, die Gesamtkosten des aufgenommenen Kredites zu verringern und schneller dafür zu sorgen respektive schuldenfrei zu sein. 

Ioannis Moraitis: Steuertricks für Immobilienbesitzer: Das sind die besten Tipps

Haus mit Taschenrechner und Geldscheinen.

Wer sich in der glücklichen Lage befindet, eine Immobilie sein Eigen zu nennen, hat in der heutigen Zeit viele Vorteile, sagt auch Ioannis Moraitis: Man ist unabhängig von der Willkür der Vermieter bei der Vergabe der Wohnung und muss sich nicht über permanent steigende Mieten ärgern. Andererseits müssen Immobilieneigentümer die vielen laufenden Kosten vollständig selbst tragen. Im Folgenden schauen wir uns daher an, wie sich diese mit Steuertricks vergünstigen lassen. 

Ioannis Moraitis – Handwerker- und Haushaltsleistungen richtig von der Steuer absetzen

Haben Sie sich vor geraumer Zeit zum Erwerb einer Immobilie entschieden oder sind schon länger Besitzer Ihrer eigenen vier Wände? Dafür sind Sie zunächst zu beglückwünschen, da Sie dadurch unabhängig von ständigen Mietsteigerungen geworden sind, eine hervorragende Altersabsicherung generieren und außerdem in Ihr eigenes Vermögen investieren.

Auf der anderen Seite haben Sie als Immobilieneigentümer laufende Kosten, die gedeckt werden wollen. Dazu gehören zum Beispiel Rücklagen für die Instandhaltung, Gelder für den Schornsteinfeger, Gebühren für die Müllentsorgung sowie Straßenreinigung und viele weitere.

Den Staat an Handwerker- oder Haushaltsleistungen beteiligen

Umso wichtiger ist es deshalb für Sie, über die besten Steuertricks Bescheid zu wissen. Der Berliner Immobilienexperte Ioannis Moraitis kennt sich mit dieser Thematik bestens aus: „Ich bin immer wieder verwundert, wie viel Geld Haus- oder Wohnungseigentümer verschenken, weil sie den Staat beispielsweise an Handwerker- oder Haushaltsleistungen nicht beteiligen.“

Eigentümer dürfen 20% der Handwerkerkosten und maximal 1200 Euro im Jahr steuerlich geltend machen, jedoch nur in Bezug auf Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten – das Material bleibt außen vor. Bei Haushaltsleistungen sind es für Minijobber ebenfalls 20% bei  maximal 510 Euro, bei sozialversicherungspflichtigen Hilfskräften sogar bis zu 4000 Euro jährlich.

So sparen Eigentümer schon beim Kauf und der Vermietung des Objekts

„Im Grunde genommen sollten Immobilienbesitzer aber nicht erst bei diesen Leistungen ansetzen, denn sie können unter Umständen schon beim Kauf eines Objekts Steuern sparen“, so Ioannis Moraitis. Gemeint ist damit die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer bei der Anschaffung zu minimieren, wofür allerdings gewisse Voraussetzungen erfüllt sein müssen. So entfällt etwa die Grunderwerbssteuer, wenn der Käufer mit dem Verkäufer verheiratet ist oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt. Ebenfalls ist diese Steuer nicht zu zahlen, wenn zwischen dem Veräußerer und Erwerber des Objekts ein Verwandtschaftsverhältnis in gerader Linie besteht.

Ioannis Moraitis macht additiv auf eine weniger bekannte Opportunität aufmerksam: „Die Grunderwerbssteuer lässt sich darüber hinaus reduzieren, indem bewegliche Sachen wie Gartengeräte oder eine Einbauküche ausgeklammert werden. Das muss dann aber schon im Notarvertrag entsprechend festgehalten werden.“

Auch für Vermieter, also Nichtselbstbewohner, hat Moraitis einen Tipp: „Machen Sie Ihre laufenden Kosten und die AFA steuerlich geltend. Übersteigen diese Posten zusammen mit den Zinsen Ihre Mieteinnahmen, sinkt unmittelbar Ihr zu versteuerndes Einkommen.“

Vorteile von Schenkungen und Tipps für Wohneigentümergemeinschaften

Zwei weitere Tipps beziehen sich auf die Eigentumsübertragung an Immobilien und Mitglieder einer WEG bzw. Wohneigentümergemeinschaft. Bei der ersten Kategorie lassen sich Steuern sparen, indem eine Immobilie nicht, wie rechtlich oder per Testament vorgesehen, vererbt, sondern vor dem Ableben verschenkt wird.

„Es gibt in Deutschland zwar die Regelung, dass Immobilien mit einem Wert von unter 400.000 Euro steuerfrei vererbt werden können. Jedoch kann eine frühzeitige Schenkung trotzdem Sinn ergeben, damit die Nachkommen später auch für das wertvolle Resterbe keine Steuern zahlen müssen“, so Ioannis Moraitis.

In Bezug auf Wohneigentümergemeinschaften rät der Unternehmer dagegen, vor allem Arbeiten an der Wohnanlage steuerlich geltend zu machen. Dafür sei notwendig, dass die WEG den Auftrag erteile und eine kostenmäßige Beteiligung stattgefunden habe. Laut Moraitis lässt sich auf diesem Wege beispielsweise bei Wartungen des Aufzuges, der Heizung oder auch bei der Beauftragung eines Hausmeister kräftig sparen.

Ioannis Moraitis: Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung: 5 Gründe, warum Sie nicht länger warten sollten

Denken Sie darüber nach, in Kürze oder naher Zukunft in ein Eigenheim oder eine eigene Wohnung zu investieren? Angesichts steigender Mieten, gleichgültiger Vermieter und dem Nullzinsniveau gibt es derzeit so viele Gründe wie noch nie, den Status als Mieter langfristig aufzugeben und sich etwas Eigenes zu suchen. Im Folgenden schauen wir uns an, wie Sie das Ganze monetär hinbekommen und zu was Immobilienexperten wie Ioannis Moraitis raten.

Grund Nummer 1: Die Zinsen sind niedrig

Wohnen Sie aktuell zur Miete und bemerken, dass in Ihrem Kopf immer wieder Gedanken an die eigene Immobilie aufkommen? Hören Sie von Freunden oder Bekannten mit frisch gegründeter Familie, dass diese nun auch Schritt zum Erwerb eines Eigenheims gewagt haben und fragen sich, wie das monetär realisiert werden kann?

Wie das geht, weiß der Berliner Immobilienexperte Ioannis Moraitis: „Die gute Nachricht ist, dass sowohl bauen, als auch kaufen momentan dank der Niedrigzinsphase so günstig wie noch nie möglich ist. Was des Sparers Leid ist, freut den Immobilienerwerber, der sich aktuell beispielsweise ein Nettodarlehen über 200.000 Euro mit 25-jähriger Kreditlaufzeit, 60%iger Beleihung und einer Tilgungsrate von 2% für einen effektiven Jahreszins von lediglich rund 1% beschaffen kann.“

Grund Nummer 2: Investment ins eigene Vermögen

Ein weiterer Grund, keine Zeit zu verlieren und Ihren schon lange gehegten Wunsch nun in die Realität umzusetzen, ist, dass Sie unweigerlich in fremdes Vermögen investieren, wenn Sie die nächsten Jahre weiterhin zur Miete wohnen bleiben. Entscheiden Sie sich dagegen dafür, jetzt eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben, haben Sie zwar längerfristig eine hohe monetäre Belastung durch den Anschaffungspreis, investieren jedoch gewissermaßen in sich selbst und eine unabhängige Zukunft.

Achten sollten Sie lediglich darauf, dass die Ihnen zur Verfügung stehende Eigenkapitalquote zum Preis des von Ihnen ins Auge gefassten Objekts passt und die Immobilie idealerweise bis zum 65. Lebensjahr abbezahlt ist.

Grund Nummer 3: Mehr Gestaltungsmöglichkeiten

Vielleicht haben Sie das nächste Argument für den Immobilienerwerb schon von anderen frisch gebackenen Immobilienbesitzern gehört oder Sie sind durch einen Disput mit Ihrem Vermieter darauf gestoßen: Die Rede ist von einer erheblich größeren Gestaltungsfreiheit in Ihrem eigenen Haus respektive Wohnung.

Was erlaubt ist, erklärt Ioannis Moraitis: „Rein rechtlich verhält es sich in Mietwohnungen so, dass Sie lediglich das verändern dürfen, was nicht fest in der Wohnung verbaut ist. Sie dürfen also z.B. Regale einstellen, Lampen aufhängen oder die Wände streichen. Tabu sind dagegen eingemauerte Zwischenwände, die komplette Erneuerung des Fußbodens, die Überstreichung von Fliesen oder der Umbau einer Terrasse zum Wintergarten.“

In Eigentumswohnungen sind  die Bestandteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, ebenfalls tabu. Maximale Gestaltungsfreiheiten dagegen genießen Hausbesitzer.

Grund Nummer 4: Absicherung für das Alter

Dafür, dass Sie nicht erst in ferner Zukunft, sondern in Kürze eine Immobilie erwerben sollten, spricht ebenso der Punkt der Altersabsicherung. „Wer mit dem Kauf einer Immobilie zu lange wartet, riskiert, dass diese mit Eintritt des Rentenalters noch lange nicht schuldenfrei ist. Ich empfehle daher, je nach Eigenkapitalquote und Tilgungsrate spätestens mit 40 die Kaufentscheidung zu treffen“, so Ioannis Moraitis.

Der Bau-Experte und CEO der hedera bauwert GmbH erläutert die mit dieser Vorgehensweise einhergehenden Vorteile plakativ: „Einerseits sparen Sie sich im Alter die finanzielle Belastung durch die Miete und haben mehr von der Rente. Außerdem können Sie im absoluten Notfall ihr Eigenheim verkaufen und sind bis zum Lebensende abgesichert.“

Grund Nummer 5: Vermietung möglich

Wer möglichst früh in die eigene Immobilie investiert und diese weit vor Renteneintritt abbezahlt hat, macht sich die größten Vorteile zu eigen. Laut Ioannis Moraitis besteht dann die Möglichkeit, ein weiteres Objekt zu erwerben und dieses nicht nur von den Mietern durch laufende Mieteinnahmen abbezahlen zu lassen, sondern ebenso künftig ein passives Nebeneinkommen zu generieren, welches die Rente aufstocken kann.

Diese Vorgehensweise verlangt allerdings eine sehr genaue Planung, zumal etwaige Leerstände bei der Vermietung mit in das Finanzierungskonzept einbezogen werden müssten. „Betrachtet man alle Faktoren kumulativ, so würde ich jedem, der wenigstens ein Mindestmaß an Eigenkapital aufbringen kann, empfehlen, in Betongold zu investieren“, so Ioannis Moraitis‘ abschließendes Fazit.

Ioannis Moraitis – Steigende Mieten: Berliner Studenten haben immer weniger Geld

Taschenrechner neben einem Portmonee mit Geldscheinen.

Zur Miete zu wohnen wird für Studenten in Berlin laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft und der Finanzberatung MLP immer teurer. Demnach betragen aktuell die Kosten für eine Musterwohnung mit 30 Quadratmetern ca. 400 Euro, was einem Anstieg von 7,4 % im Vergleich zu 2018 gleichkomme, weiß auch Ioannis Moraitis. Untersucht wurde das Preisgefüge ebenfalls in weiteren Universitätsstädten, wobei sich ein durchschnittlicher Mietpreisanstieg von 4,6 % ergab. Die Hintergründe.

Ioannis Moraitis: Studenten bezahlen für Musterwohnung in Berlin rund 400 Euro

Wie eine kürzlich veröffentlichte Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft und der Finanzberatung MLP zeigt, haben sich die Mieten für Berliner Studierende vor Ort erneut verteuert. Demnach müssen diese für eine etwa 30 Quadratmeter große Musterwohnung aktuell rund 400 Euro pro Monat bezahlen. Dies entspricht einem Preisanstieg von 7,4 % im Vergleich zum vergangenen Jahr.

Die in der Analyse zugrunde gelegte Musterwohnung verfügt über eine normale Ausstattung, wurde vor etwa 24 Jahren erbaut und ist in einer Entfernung von 1,5 Kilometern zur Universität gelegen. Der Berliner Immobilienexperte Ioannis Moraitis, seines Zeichens Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, erläuterte die weiteren Parameter der Studie und ordnete diese vergleichend ein: „In der Studie wurden bereits die Nebenkosten einbezogen. Zwar sehen auch wir den Preisanstieg kritisch, allerdings müssen Studierende für derartige Wohnungen in anderen großen Städten wie Frankfurt, Stuttgart oder München noch weitaus mehr bezahlen.“

Das förderte auch die Studie zutage: So kostet eine vergleichbare Wohnung in München stolze 717 Euro, in Stuttgart dagegen 542 und in Frankfurt 505 Euro.

Preissteigerungen gab es auch in den übrigen Universitätsstädten

„In vielen populären, großen Universitätsstädten sind die Mieten dieses Jahr im Vergleich zu 2018 angestiegen“, so Ioannis Moraitis. Die Studie bestätigt auch dies, indem sie für die 30 untersuchten Städte einen durchschnittlichen Preisanstieg von 4,6 % ausweist. Als Mittelwert für die Miete ergab sich ein Betrag von 403 Euro pro Monat.

Problematisch sieht Ioannis Moraitis den Fakt, dass sich das Einkommen der Studierenden in den letzten Jahren laut der Studie nicht weiter erhöht hat. Es läge konstant bei etwa 900 Euro pro Monat – zu wenig, gerade wenn es eine so beliebte Metropole wie Berlin als Studienort sein soll. BAföG als Unterstützung erhalten im Übrigen zwar viele Studierende, allerdings reiche dieses gemäß Analyse der darin enthaltene und vor kurzem gestiegene Wohnzuschlag in mehr als 66 % der untersuchten Städte nicht für die Anmietung einer Musterwohnung aus.

Ioannis Moraitis: Kauf einer Wohnung: Das ist beim Erwerb zu beachten

Deutschland ist ein Mieterland, aber immer mehr Menschen erwägen wegen steigender Mieten den Erwerb der eigenen vier Wände. Da es vielfach monetär nicht für ein ganzes Haus reicht, wird aufgrund der besseren Planbarkeit und kürzeren Verschuldungsdauer häufig eine Wohnung in Betracht gezogen. Doch auch hier lauern Tücken, über die Wohnungskäufer Bescheid wissen sollten. Welche das sind und wie sich umgehen lassen, verraten die folgenden Zeilen.

Ioannis Moraitis: Finanzierung der Wohnung bedarf sorgfältiger Kalkulation

Steigende Mieten, Stress mit anderen Mietern oder der Wunsch nach mehr Flexibilität und Unabhängigkeit: Gründe, über den Erwerb einer Eigentumswohnung nachzudenken, gibt es viele. Zwar ist Deutschland ein Land der Mieter – 2019 wohnt mit 36,77 Millionen Menschen der weitaus größte Teil in fremdem Eigentum. Trotzdem ist seit Jahren hierzulande auch der Anteil derjenigen Personen steigend, die in den nächsten ein bis zwei Jahren eine eigene Wohnung erwerben möchten.

Planvolle und strategisch korrekte Herangehensweise

Wie man dieses in jedem Fall kostspielige Unterfangen planvoll und strategisch korrekt  angeht, weiß der Berliner Immobilienexperte und Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis: „Es kommt zunächst darauf an, wie viel Immobilie man sich leisten möchte und vor allem kann. Es bringt nichts, nach 150 Quadratmetern Wohnraum zu suchen, ohne ein tragfähiges Finanzierungskonzept auf die Beine stellen zu können.“

Am wichtigsten ist laut Ioannis Moraitis, dass eine entsprechend hohe Eigenkapitalquote aufgebracht werden kann. „Das bringt den Vorteil geringerer Darlehenssummen, kürzerer Darlehenslaufzeiten und geringerer Gesamtzinsen mit sich“, so der Experte. Zudem sei es Pflicht, mehrere Finanzierungsangebote unterschiedlicher Banken einzuholen und diese akribisch miteinander zu vergleichen.

Besichtigung ist vor dem Wohnungskauf das A und O

Ist klar, wie gut es um die eigenen finanziellen Mittel bestellt ist, können sich angehende Wohnungsbesitzer auf die Suche nach ihrem Traumobjekt begeben. Heutzutage ist der Markt für Wohnungen groß, auch wenn die Höhe des Budgets nicht im oberen Bereich angesiedelt sein sollte.

„Wichtig ist, dass sich Wohnungssuchende vor dem Kauf immer persönlich ein Bild von der Immobilie machen. Man mag es kaum glauben, aber es gibt immer noch Interessenten, die insbesondere bei vermeintlich preiswerten Angeboten blindlings unterschreiben“, so Ioannis Moraitis.

Eine gute Beratung ist wichtig

Vor dieser Vorgehensweise warnt der Berliner Immobilienexperte ausdrücklich, gerade wenn es sich um ältere Bestandswohnungen handelt. Der Wert einer Immobilie setze sich unter anderem aus der Größe, dem Alter, dem Zustand und vor allem der Lage zusammen. Es sei sinnvoll, sich vor der finalen Entscheidung für eine Immobilie von erfahrenen Experten zum Zustand bzw. zur Substanz beraten zu lassen.

Diese Einzelheiten sind beim Vertragsabschluss relevant

Doch auch wenn die Wohnung einen guten Ersteindruck hinterlassen hat und der Preis voll und ganz im Budget des Käufers liegt, können beim Abschluss des Kaufvertrages noch Fallstricke lauern. Gemäß Ioannis Moraitis kommt es hier zunächst darauf an, ob eine neue oder eine bereits bestehende Immobilie erworben wird. Außerdem seien manchmal auch die Vertragsunterlagen, die dem potenziellen Käufer ausgehändigt werden, nicht vollständig. Vorhanden sein sollten:

  1. Kaufvertragsentwurf
  2. Bezugs- bzw. Verweisungsurkunde
  3. Teilungserklärung

„Käufer sollten den Vertrag genau prüfen, sich ggf. anwaltlich beraten und sich außerdem einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen lassen. Dadurch gehen sie sicher, dass keine Grundschuld oder Hypothek auf der Wohnung lastet“, so Moraitis. Laut dem Experten gibt es Fallstricke auch beim Erwerb von Wohnungen, die erst noch gebaut werden sollen. Hier sei es empfehlenswert, sich vom Bauträger eine Bonitätsauskunft zu besorgen, um bzgl. der Realisierung des Bauvorhabens auf der sicheren Seite zu sein.

Ioannis Moraitis | Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt auch in 2020

Mit dem Herbst beginnt die Zeit für Prognosen, die Experten wie Ioannis Moraitis für den Immobilienmarkt des Folgejahres erstellen. Vor allem in deutschen Metropolen ist der Pik noch nicht erreicht, weiß Ioannis Moraitis und spricht von einer Preissteigerung um bis zu 28 Prozent. Für Eigentümer ist diese Entwicklung positiv, da durch die weiter steigende Tendenz der Immobilienpreise natürlich auch der Wert der eigenen Immobilie oder der Eigentumswohnung steigt. Für Kaufinteressenten hingegen wird es noch schwieriger mit der Anschaffung von Eigentum.

Preisstabilität wird erst bei wirklicher Zinswende eintreten

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise, während die Bau- und Finanzierungszinsen im Keller sind. Wer sich bis jetzt noch nicht für Wohneigentum entschieden hat, braucht laut Ioannis Moraitis entweder sehr viel Geduld oder die Gabe einer schnellen Entscheidung. „In 2020 bleibt die Preisspirale weiter im Aufwärtstrend“, prognostiziert der Immobilienexperte. „Erst wenn eine
wirkliche Zinswende eintritt“, so Ioannis Moraitis, „könnten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser wirklich stagnieren.“ Aber selbst dann ist keine Senkung der Preise und damit auch kein Wertverlust für Eigentümer möglich. Denn ein sehr wichtiger Indikator in der Immobilienpreisentwicklung weist eine weiter wachsende Differenzspanne auf. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in deutschen Großstädten stärker denn je und wächst weiter. Dem gegenüber stehen nach Ioannis Moraitis viel zu wenig Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien. Selbst eine Immobilienzinserhöhung würde nach Meinung von Ioannis Moraitis somit zwar für eine Stagnierung der Preise, nicht aber für preisgünstiges Wohneigentum sorgen.

„In den vergangenen Jahren sind die Prognosen eingetreten“, merkt Ioannis Moraitis an und glaubt auch im aktuellen Fall an seine These. Als Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH und als erfahrener Immobilienmarktkenner weiß Ioannis Moraitis, wovon er spricht und an welchen Faktoren er sich orientieren kann.

Ioannis Moraitis: Quadratmeterpreise stellen Normalverdiener vor eine Herausforderung

Der Wandel unserer Gesellschaft schürt das Bedürfnis, sich für die Zukunft abzusichern und die eigene Altersvorsorge in die Hand zu nehmen. Der Finanzmarkt ist volatil, die Börse springt auf und ab und auch das Bargeld ist nicht mehr sicher. In Anbetracht dieser Tatsache interessieren sich auch bisher überzeugte Mieter für den Kauf einer Immobilie. Doch was vor 10 Jahren noch verhältnismäßig einfach realisierbar war, wird immer mehr zu einer monetären Belastung für normalverdienende und mittelständische Familien. Neben den Quadratmeterpreisen in Berlin, München und Leipzig oder Stuttgart, steigen auch die Kaufpreise in den mittelgroßen Städten und in den Speckgürteln der beliebtesten Städte deutlich an. Dem gegenüber stehen die strengeren Bewertungen der Banken, die laut Ioannis Moraitis nicht mehr so schnell finanzieren wie früher. Wer dennoch
eine Finanzierung bekommt, sollte die Zinsbindung unbedingt auf 15 Jahre fixieren. Auch wenn kürzere Zinsfestschreibungen möglich sind, lohnt sich diese Tendenz nicht.

„Noch niedriger können die Zinsen nicht werden“, warnt Ioannis Moraitis und spricht sich aus diesem Grund für die langfristige Zinsbindung aus. „Während die Immobilienpreise weiter steigen, bleibt eine Senkung der Zinsen garantiert aus. Wenn eine Zinswende kommt“, so Ioannis Moraitis, „wird diese in die andere Richtung und nicht nach unten tendieren.“ Der Immobilienexperte sieht ein interessantes Jahr 2020 für den Immobilienmarkt voraus.

Ioannis Moraitis: Gesetzesänderung: Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

Nachdem der Bundestag schon Ende November 2018 der Einführung des neuen §7b EStG zugestimmt und dieser mittlerweile auch die Zustimmung vom Bundesrat erhalten hatte, ist er seit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt im August 2019 geltendes Recht. Neu regelt der Paragraph die Abschreibung für Abnutzung im Segment des Mietwohnungsneubaus, sodass fortan eine Sonder-AfA i.H.V. 5 % neben der regulären linearen AfA von 2 % durchgeführt werden kann.

Ioannis Moraitis: Hintergründe zur Einführung des neuen §7b im Einkommensteuergesetz

Viele haben schon von ihm gehört, doch nur wenige wissen wirklich etwas mit dem neu eingeführten §7b des Einkommensteuergesetzes anzufangen. Während §7 EStG allgemein die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung normiert, geht es in Teil B um die sogenannte Sonder-AfA. Was sich dahinter verbirgt, weiß der Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis: „Der Paragraph wurde eingeführt, damit der Mietwohnungsneubau in Deutschland steuerlich gefördert wird. Er ist Teil der sogenannten Wohnraumoffensive der Bundesregierung.“

Gerichtet ist die Maßnahme laut Ioannis Moraitis primär an private Investoren respektive Kapitalanleger, die sich finanziell im Segment des bezahlbaren Wohnungsneubaus engagieren wollen.

Ergänzung der linearen AfA durch Sonder-AfA i.H.v. max. 5 % pro Jahr

Besonders ist an dem §7b EStG, der nach der Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren eine Abschreibung von bis zu 5 % per anno ermöglicht, dass dieser parallel zur regulären linearen Abschreibung für Abnutzung i.H.v. 2 % angewendet werden kann.

Ioannis Moraitis erläutert: „Das ergibt summa summarum im gesamten Abschreibungszeitraum 28 % förderfähige Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, die steuerlich berücksichtigt werden.“

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist gemäß Absatz 3 des §7b EStG auf maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Sollten die Kosten darüber liegen, müssen diese in der Sonder-AfA in realer Höhe zugrunde gelegt werden.

Zur Illustration ein Beispiel: Erwirbt ein Steuerzahler 100 Quadratmeter Wohnfläche für einen Gebäudepreis von 150.000 Euro, in denen 15.000 Euro für Außenanlagen inkludiert sind, ergeben sich für die Gebäudeabschreibung 9.750 Euro (3.000 Euro normale Abschreibung zu 2 % + 6.750 Euro Sonder-AfA zu 5 %).

Sonder-AfA wird nur bei strikter Beachtung der Voraussetzungen gewährt 

Wichtig ist laut Ioannis Moraitis, dass sich interessierte Kapitalanleger respektive Investoren vorab genauestens mit den Voraussetzungen des betreffenden Paragraphen vertraut machen, da ansonsten die Sonder-AfA nicht genutzt werden könne. Im Einzelnen seien insbesondere folgende Dinge zu berücksichtigen:

  1. Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten dürfen die Marke von 3.000 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen
  2. Dem Ganzen muss ein zwischen dem 31.08.2018 und 01.01.2022 gestellter Bauantrag zugrunde liegen
  3. Die Wohnung darf in den ersten 10 Jahren nicht selbst bewohnt, sondern muss zwingend zur entgeltlichen Nutzung vermietet werden

Die erstgenannte Voraussetzung sieht Ioannis Moraitis kritisch, denn der genannte Preis werde gerade in Ballungszentren wie Berlin schnell überschritten.

Wichtig ist im Übrigen, dass die Sonderabschreibung zeitlich begrenzt ist und zwar auf Kalender- bzw. Wirtschaftsjahre, die im Jahr 2026 enden. Das geht aus §52 Satz 15a ESTG hervor.