Ioannis Moraitis: Bestrebungen des Mieterbundes: Künftig erschwerte Umwandlung zu Eigentumswohnungen?

Schreibende Hand neben zwei Schlüsseln auf Papier.

Der Mieterbund hat kürzlich gefordert, dass es bald deutlich höhere Hürden für die Umwandlung von bisher bestehenden Mietwohnungen zu neuen Eigentumswohnungen geben soll. Begründet wurden die Bestrebungen damit, dass Immobilien ohnehin schon teuer genug seien und entsprechende Umwandlungen zu einer Verdrängung der bisherigen Mieter führten. Während die Politik sich in dieser Frage noch uneins ist, sehen Bauunternehmer wie Ioannis Moraitis die negativen Seiten. 

Ioannis Moraitis: Bald Umstrukturierung bei der Umwandlung zu Eigentumswohnungen? 

Bundesweit werden jedes Jahr unzählige Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Damit einher gehen oftmals nicht nur steigende Mieten, sondern ebenso die Verdrängung von zum Teil alt eingesessenen Mietern, die mitunter vollständig ihr soziales Umfeld verlieren. 

Diesen Problematiken möchte der Mieterbund in Zukunft einen Riegel vorschieben, indem er fordert, die Hürden für eine entsprechende Umwandlung signifikant zu erhöhen. Der Bauunternehmer Ioannis Moraitis, seines Zeichens CEO der hedera bauwert GmbH, einem renommierten Bauträger aus Berlin, erklärt die Details: „Der Mieterbund möchte, dass es Genehmigungen für eine Umwandlung nur noch in strikten Ausnahmefällen gibt.“ 

Insgesamt fordert der Mieterbund aber nicht nur eine Erschwerung der Umwandlung, sondern ebenso die Beschleunigung des Neubaus von bezahlbaren Mietwohnungen sowie eine Verschärfung der Mietpreisbremse und des Kündigungsschutzes. 

Ioannis Moraitis: Umwandlung zu Eigentumswohnungen laut Statistiken bereits rückläufig 

Während der erfahrene Branchen-Insider Ioannis Moraitis die Bestrebungen durchaus nachvollziehen kann, machte er in diesem Kontext auf einen entscheidenden Fakt aufmerksam: „Bei uns in Berlin wurden im Jahr 2018 gerade einmal 12.800 Wohnungen umgewandelt. Das waren im Vergleich zum Vorjahr bereits 21 Prozent weniger, was einem Äquivalent von 3.500 Einheiten entspricht.“ 

Seit 2015 gebe es ohnehin schon schärfere Regeln, wenn eine bestehende Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Hinzu kommt laut Ioannis Moraitis, dass in zahlreichen Kiezen die Umwandlung schon durch den sogenannten Milieuschutz hinreichend erschwert werden könne. 

„Hierbei handelt es sich um eine Regelung, die verhindern soll, dass langjährige Mieter aus nun hippen Kiezen mit steigenden Preisen verdrängt werden. Mit dem Milieuschutz einher gehen regelmäßig äußerst enge Auflagen im Bezug auf den Verkauf bestehender Grundstücke, aber auch auf die Modernisierung, den Abriss und eben die Umwandlung“, so Ioannis Moraitis weiter. 

Der Berliner Experte machte darüber hinaus auf ein weiteres Problem mit den ausgesprochenen Forderungen aufmerksam. Demnach sei es insgesamt zwar begrüßenswert, Mieter zu schützen. Allerdings sei Deutschland ebenso ein Land, das nur über vergleichsweise geringe Eigentumsquoten verfüge. Eine Umwandlungserschwerung setze in diesem Kontext ein falsches Signal. 

So reagierten Politiker von der Union, den Grünen und der FDP darauf 

Das durch Ioannis Moraitis treffend zusammengefasste Pro und Contra spiegelte sich ebenso in der Diskussion und Meinung diverser Politiker wider. So sagte beispielsweise Christine Lambrecht, die SPD-Justizministerin, dass alles dafür getan werden müsse, „bezahlbare Mieten und eine ausgewogene Bewohnerstruktur in den Stadtvierteln zu erhalten.“ 

Die Grünen in Person von Chris Kühn attackierten dagegen die Union und warfen ihr vor, das Umwandlungsverbot und damit die soziale Stadtentwicklung zu blockieren. Ausnahmen sollten komplett gestrichen werden. 

Deutlich differenzierter sah die Angelegenheit indes Kai Wegner von der CDU. Er wolle grundsätzlich zwar ebenfalls Mieter vor der Verdrängung schützen, aber den Gesetzentwurf genauestens prüfen. Er sei darum bestrebt, eine Lösung zu finden, die sowohl die Mieter, als auch die Eigentümer zufrieden stelle. 

Ioannis Moraitis über PropTechs und ihre Bedeutung auf dem Immobilienmarkt

PropTech ist sicherlich ein junger, dynamischer Begriff in der Immobilienbranche. „Doch so neu ist das Konzept nicht“, sagt Ioannis Moraitis. Er stellt PropTechs direkt mit der Digitalisierung des Immobilienmarktes auf eine Stufe. „Dabei geht es nicht vorrangig um einen coolen und jungen Auftritt. Auch wenn Startups auf dem Markt durchaus eine Rolle spielen. Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert und Immobilienexperte seit 15 Jahren, hat sich näher mit dem Begriff und den dahinter stehenden Werten beschäftigt. Laut Ioannis Moraitis haben PropTechs einen Wandel in der Immobilienbranche bewirkt. Sie stellen allein durch ihre Vielfalt an Ausrichtungen eine Ergänzung dar.

Ioannis Moraitis: Die Digitalisierung als Fundament der heutigen Immobilienwirtschaft

Nicht nur Großinvestoren, sondern auch immer mehr Privatanleger interessieren sich für Immobilien. Sie möchten ein Bestandteil des Marktes werden. Hier sieht Ioannis Moraitis einen deutlichen Vorteil durch PropTechs. Diese sorgen mit neuen Konzepten für Innovationen und neue Möglichkeiten. In der Vergangenheit wurde ein Investment über vorhandenes Kapital und für die gesamte Immobilie vorgenommen. Heute gibt es zum Beispiel die Möglichkeit eines Crowd-Investments. Ebenfalls im Bereich PropTech anzuordnen sind Unternehmen, die innovative Software zur Erstellung virtueller Rundgänge durch Immobilien präsentieren. Sie geben einem Investor damit die Chance auf eine Besichtigung ohne Präsenz vor Ort.

Auch die private Immobiliensuche wird von PropTechs verändert

Selbst die private Immobiliensuche hat eine Veränderung durchlebt, sagt Ioannis Moraitis. Er bezieht sich bei diesen Worten in erster Linie auf die Verlagerung der Suche ins Internet. „Selbst bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers spielen Präsenz-Makler keine übergeordnete Rolle mehr. Wer sein Objekt über einen Makler verkaufen oder ein Haus kaufen möchte, nutzt immer häufiger die Angebote von Immobilienmaklern und Agenturen im Internet.“ Ioannis Moraitis sieht PropTechs als wertvolle und von der Gesellschaft sehr gut angenommene Ergänzung der Immobilienbranche. Er ist ein Befürworter der Digitalisierung. „Ohne das Internet wären Investments und Immobilienkäufe bedeutend schwieriger und zeitintensiver“, merkt Ioannis Moraitis an. Er kann sich nicht vorstellen, dass es sich bei PropTechs um einen vorübergehenden Trend handelt.

Digitalisierung und Persönlichkeit in Kombination – Wie PropTech funktioniert

„Ganz ohne persönlichen Kontakt werden dennoch die wenigsten Geschäfte auf dem Immobilienmarkt abgewickelt“, weiß Ioannis Moraitis und betrachtet diesbezüglich die Geschäftsphilosophie der hedera bauwert. „Digitalisierung ist ein wichtiges Fundament, aber nicht der alleinige Weg für zufriedene Kunden und Investoren.“ PropTech erhöht die Reichweite und verbindet Märkte miteinander, die ohne die Funktion des Internets kaum kombinierbar wären. Würde es die Möglichkeit von Online Investments über ein PropTech Unternehmen nicht geben, würden sich Investoren größtenteils auf ihren Wohnort und das darum liegende Umfeld beschränken. Durch die Digitalisierung sind die Reichweiten höher, die Spielräume größer und die Chancen vielseitiger.

Bessere Ergebnisse durch neue Optionen

„In einer Verbindung aus Visualität, Virtualität und Persönlichkeit werden die besten Ergebnisse erzielt und neue Optionen geschaffen.“ Ioannis Moraitis sieht in PropTech nicht nur den Vorteil für Kunden. Durch Startups werden neue Arbeitsstellen und völlig neue Berufe geschaffen. In den Bereichen Immobilien und Finanzen ist PropTech eine wirkliche Neuerung. Damit die Immobilienbranche in der deutschen Wirtschaft weiter ein starker Motor bleibt, ist das digitale Segment mit seiner übergreifenden Verbindung von immenser Bedeutung.

Ioannis Moraitis: Ein Blick in die Zukunft

In der Gegenwart wichtig, in der Zukunft noch bedeutsamer. Ioannis Moraitis sieht den Vorteil von PropTech in der Gegenwart und weiß, wie wichtig Innovationen auf dem Immobilienmarkt auch in Zukunft sein werden. Durch die Verknüpfung und Vereinigung verschiedener Kompetenzen ergeben sich ganz neue Chancen und Möglichkeiten. PropTech ermöglicht den Zugriff auf verschiedene Erfahrungsschätze. Es räumt mit der Vergangenheit, wo ein einzelner Akteur von Bedeutung war, endgültig auf. Ioannis Moraitis wird diese Entwicklung weiter beobachten. Der Immobilienexperte ist selbst davon überzeugt, dass der Branche ohne PropTechs und neue Ideen die treibende Kraft für Wettbewerbsstärke und Wachstum fehlt. Die Zukunft des Immobilienmarktes ist digital-global.

Ioannis Moraitis – Neue Trends auf dem Berliner Immobilienmarkt 2019

„Berlin verkleinert sich“, sagt Ioannis Moraitis und bezieht sich dabei auf die Wohnfläche, die in Berlin durchschnittlich erworben wird. Dieser Trend hält auch in 2019 an. Er wird sich laut Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert, sogar verstärken. „Der Trend kommt nicht von ungefähr. Er basiert auf den steigenden Immobilienpreisen.“ Doch die Verkleinerung der Wohnfläche pro Kopf ist nicht der einzige Trend, der den Berliner Immobilienmarkt laut Ioannis Moraitis in 2019 prägen wird.

Ioannis Moraitis: Der Anspruch an die Wohnfläche verringert sich

Vor nicht allzu langer Zeit ging es beim Kauf von Wohneigentum um große Wohnflächen. In der gesamtdeutschen Betrachtung hat sich daran auch nicht wirklich etwas verändert, weiß Ioannis Moraitis. Doch der Berliner kauft zwischen 24 und 30 Quadratmetern weniger, obwohl er mehr Geld investiert. So erwerben Berliner Singles beispielsweise Appartements mit durchschnittlich 77 Quadratmetern Wohnfläche. Diese muten als klein an. Familien sind mit 101 Quadratmetern zufrieden und benötigen keine 125 Quadratmeter. In München und Stuttgart gelten diese beispielsweise als Mindestanspruch an die Wohnfläche. „Dieser Trend liegt nicht allein an den höheren Kaufpreisen“, sagt Ioannis Moraitis von der hedera bauwert. Immer mehr Menschen achten eher auf die Lage und die infrastrukturelle Anbindung als auf die Wohnungsgröße.

Eigentumswohnung steht vor „Häuschen im Grünen“

Dieser Trend ist in erster Linie der Bebauung in Berlin geschuldet. Doch auch in Bezug auf die Bevorzugung der Eigentumswohnung weiß Ioannis Moraitis, dass es nicht allein der Wunsch nach einem Leben in der Trendmetropole Berlin ist, der Käufer auf eine Wohnung fokussiert. Über 72 Prozent aller Kaufinteressenten in Berlin fragen nicht nach Reihen- und Doppelhäusern. Sie interessieren sich ganz bewusst für eine Eigentumswohnung. Die luxuriöse Ausstattung und das Gesamtpaket zeichnen laut Ioannis Moraitis das steigende Interesse an Eigentumswohnungen aus. Während die Immobilie im Grünen zur Gartenarbeit animiert, können sich Eigentümer in einer Wohnung am Feierabend entspannt zurücklehnen und ihre Freizeit genießen. Sowohl Alt- wie Neuberliner und ausländische Investoren sind prinzipiell eher an einer Wohnung als an einem Haus interessiert.

Ioannis Moraitis: Berliner investieren mehr in ihre eigenen vier Wände

Wer in Berlin eine Wohnung kauft, gibt rund 40.000 Euro mehr als im bundesweiten Durchschnitt aus. Ioannis Moraitis von der hedera bauwert beobachtet diesen Trend schon länger und sieht auch, dass sich das Eigenkapital für den Kauf von Wohneigentum steigert. „Wer in Berlin kauft, bringt durchschnittlich 140.000 Euro Eigenkapital mit“, hat Ioannis Moraitis in seinen Recherchen in Erfahrung gebracht. In anderen deutschen Metropolen beläuft sich der Eigenkapitalanteil durchschnittlich auf rund 93.000 Euro. „Sicher, die hohen Kosten für Wohneigentum in der Landeshauptstadt sind ein Grund für steigende Investitionen“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Aber auch der Wunsch, in Berlin zu leben, beeinflusst das höhere Eigenkapital. Ebenso den Gedanken, mehr Geld für die eigene Wohnung auszugeben und eine höhere Finanzierung in Kauf zu nehmen.“ Ioannis Moraitis ist seit 15 Jahren auf dem Immobilienmarkt und seit 8 Jahren gezielt in Berlin tätig. Er beobachtet die steigende Tendenz in den finanzierten Kaufpreisen seit Langem und ist daher ein Experte, der aus Erfahrung berichtet.

Internationale Investoren schätzen die Landeshauptstadt

Mit mehr als 78 Prozent sind die meisten Käufer laut Ioannis Moraitis in Deutschland beheimatet.“ Aber auch ausländische Investoren sind von Berlin, vom Flair der Stadt und von den Chancen auf dem Immobilienmarkt begeistert.“ Ioannis Moraitis beobachtet vor allem die Tendenz der Investments ausländischer Kapitalanleger. „Für Berlin interessieren sich 13 Prozent aller ausländischen Investoren. Während es in Gesamtdeutschland nur rund 7 Prozent sind.“ Auch im aktuellen Jahr wird Berlin weiter wachsen. Es wird bei inländischen, wie ausländischen Investoren für Aufmerksamkeit sorgen. „Die Immobilienpreise steigen weiter und die Verknappung von Wohnraum nimmt zu. Gerade das macht Berlin so interessant und so beliebt bei Anlegern, die in einer der angesagtesten Städte Europas eine Immobilie erwerben möchten.“

Ioannis Moraitis: Prognose

Ionnis Moraitis sieht kein Ende der Preisspirale und prognostiziert für das aktuelle Jahr steigendes Interesse für Eigentumswohnungen in Berlin. Da Ioannis Moraitis aus langjähriger Erfahrung berichtet und in den vergangenen Jahren immer richtig bewertet hat, wird sich dieser Wert auch 2019 abzeichnen.