Ioannis Moraitis: Steigende Nachfrage am Immobilienmarkt trifft auf steigende Preise

Schon seit einigen Jahren klettern die Immobilienpreise kontinuierlich nach oben. Während Skeptiker Mitte vergangenen Jahres von einem Ende des Booms berichteten, sieht Ioannis Moraitis, Gründer und CEO der hedera bauwert noch lange keine Stagnation. „Vielmehr“, so der Experte, „wird sich die Preissteigerung von den Großstädten auf die umliegenden mittelgroßen Städte und Randgebiete ausweiten.“ Seit mehr als acht Jahren beobachtet Ioannis Moraitis den Berliner Immobilienmarkt und seit mehr als 15 Jahren ist er generell in der Immobilienwirtschaft tätig. Er kennt nicht nur Trends, sondern erkennt diese, ehe sie „Mainstream“ werden.

„Wer in die eigenen vier Wände möchte, sollte handeln. Die derzeit günstigen Bauzinsen und die wachsende Nachfrage sind zwei Gründe, die einen längeren Aufschub ausschließen.“

Ioannis Moraitis sagt schon seit Längerem eine Stadtflucht voraus, die sich vorerst auf die 
beliebten Randbezirke konzentriert. Doch da eine Änderung der Immobilienpreise nicht in Sicht ist, konzentrieren sich immer mehr Familien auf die mittelgroßen Städte oder suchen eine Eigentumswohnung in der Kleinstadt. Das verwundert nicht, merkt Ioannis Moraitis an. In Berlin oder München, in Stuttgart und Leipzig sind Wohnungen nicht nur enorm teuer, sondern auch kaum noch zu finden. Die Nachfrage boomt unaufhörlich und so lange sie das Angebot übersteigt, werden die
 Preise weiter wachsen.

Die „Verkleinerung“ in Berlin ist erst der Anfang

Berliner verzichten in Gegenüberstellung zur Eigentumswohnungssuche vor 10 Jahren nun auf bis zu 20 Quadratmeter Wohnfläche. Während die perfekte Eigentumswohnung laut Ioannis Moraitis früher 110 bis 120 Quadratmeter für Paare und Familien betrug, reichen dem Berliner heute 100 Quadratmeter aus. „Sicherlich spielt der hohe Preis pro Quadratmeter hier eine Rolle“, sagt Ioannis Moraitis.

Am Komfort möchten Berliner und Zuzügler keinen Abstrich machen

„Doch auch die schwierige Suche nach wirklich großen Appartements und Eigentumswohnungen hat die Perspektive von Großstädtern verändert. Ioannis Moraitis sieht den Fokus auf kleinere Wohnungen erst als Anfang einer reichweitenstarken Veränderung. „Am Komfort möchten Berliner und Zuzügler keinen Abstrich machen, so dass der Neubau und der sanierte Altbau mit Luxusausstattung gleichermaßen boomen.“ Für technische Expertise, eine optimale Lage und Infrastruktur sowie Bäder und Küchen im gehobenen Segment sparen Neueigentümer gerne an Fläche.“ Ioannis Moraitis sieht auch im Blick auf die Randbezirke und die ländliche Gegend eine Veränderung. Der primäre Wunsch, in der City zu leben und den Puls der Zeit zu spüren, hat sich in das Bedürfnis stadtnaher Eigentumswohnungen gewandelt.

Diese Perspektive begründet Ioannis Moraits mit der Erschaffung neuer Quartiere, die das perfekte Mittelmaß zwischen urbanen und ländlichen Strukturen bilden. Freizeitmöglichkeiten, Nähe zum Arbeitsplatz und viel Grün in der Umgebung erzielen Aufmerksamkeit und sorgen dafür, dass potenzielle Eigentümer bereit sind, einen höheren Preis für die Eigentumswohnung zu zahlen.

Welche Trends werden sich in diesem Jahr abzeichnen?

Ioannis Moraitis hat bereits im vergangenen Jahr kundgetan, dass sich vor allem das Leben in den Randbezirken etablieren wird. „Neuberliner haben kaum eine Chance, im innerstädtischen Bereich eine bezahlbare Wohnung zu finden und Eigentum ohne zu hohe Finanzierungen zu schaffen.“ Mit dieser Vermutung hat Ioannis Moraitis rechtbehalten, wie sich bereits im ersten Quartal des aktuellen Jahres zeigte. „Es muss mehr gebaut werden“, sagt Ioannis Moraitis. Mit der hedera bauwert hat sich Ioannis Moraitis auf den Ausbau von Dachgeschossen und den Neubau von Quartieren spezialisiert. Wenn Ioannis Moraitis auf seinen Ausflügen ein aus dem Dornröschenschlaf zu erweckendes Altbauobjekt
sieht, weckt es seine Passion und wird ins Portfolio aufgenommen.

Zu den Trends in diesem Jahr und dem Übergang ins kommende Jahr äußert sich der Immobilienexperte ebenso, wie er es zum Jahresende 2018 getan hat. Die Nachfrage nach Eigentum steigt weiter, was die Preisspirale direkt beeinflusst und auch für deren Anstieg sorgt. Solange mehr Interessenten als Wohnungen da sind, wird sich an dieser Ausrichtung nichts ändern.

Ioannis Moraitis: Ausländische Investoren wenden sich vom deutschen Immobilienmarkt ab

Noch im vergangenen Jahr galten Berlin, Frankfurt am Main und Stuttgart oder München als Eldorado für Kapitalanleger aus aller Welt. Doch die kontinuierlich steigenden Immobilienpreise führen laut Ioannis Moraitis dazu, dass immer mehr Investoren abspringen und sich in anderen Metropolen Europas umsehen. Sehr beliebt sind beispielsweise Immobilien in London, gibt der Immobilienexperte Ioannis Moraitis bekannt. Auch wenn London nicht günstiger als Berlin ist, scheint diese Metropole bei Investoren derzeit das neue Berlin zu sein. Eigentlich könnte die Abwendung ausländischer Investoren zu einer Entspannung des Marktes führen. „Doch von dieser“, führt Ioannis Moraitis an, „sind wir noch meilenweit entfernt. Die Investoren haben lediglich erkannt, dass es aufgrund des Ungleichgewichts aus Angebot und Nachfrage kaum eine Möglichkeit für adäquate Renditen gibt. Das verhält sich in London anders.“

Mehr Chancen für Selbstnutzer oder Interessensflaute bei Kapitalanlegern?

„Auch in diesem Punkt ist keine Entspannung ersichtlich“, weiß Ioannis Moraitis. Die hohen Kaufpreise stellen Selbstnutzer vor eine harte Probe, die mit der Einschränkung bezahlbarer Quadratmeter einhergeht. „In den Großstädten wie Berlin oder München verzichten Selbstnutzer auf rund 20 Quadratmeter Wohnfläche, wenn man die Ansprüche von vor 10 Jahren und heute gegenüberstellt. Dieser Verzicht basiert nicht zuletzt auf den explodierenden Preisen.“ Jeder Quadratmeter kostet Geld und daher wird abgewogen, wie viel Wohnraum benötigt wird und inwieweit neue Eigentümer bereit sind, nicht wirklich benötigte Quadratmeter zu zahlen. Das Interesse von renditeorientierten Anlegern flaut ab, ohne dass für Selbstnutzer daraus ein Vorteil entsteht. Im Endeffekt räumen die im Ausland nach Immobilien Ausschau halten den Investoren das Feld nur für Kapitalanleger aus dem Inland.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Ioannis Moraitis sieht die Immobilienwirtschaft vor wachsenden Problemen, wenn das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht behoben wird. Auch in den stetig steigenden Preisen sieht Ioannis Moraitis eine Problemstellung, die der Markt nicht selbstregulativ lösen kann. „Die Politik ist gefragt. Die Kommunen und Bauverantwortlichen müssen schneller entscheiden und den Erwerb von Eigentum durch inländische Käufer und vor allem durch Selbstnutzer fördern. Vergünstigungen und die vorrangige Behandlung wären hier schon ein immenser Vorteil“, meint Ioannis Moraitis und spricht dabei die sich auftürmenden Hürden für Käufer wie für Bauherren an.

Wird London das neue Berlin?

Im vergangenen Jahr sah es für eine kurze Zeitspanne so aus, als ob Berlin an Beliebtheit verliert und London zur neuen Trendmetropole aufsteigt. „Die Gründe für die Neuausrichtung von Kapitalanlegern gehen tiefer“, weiß Ioannis Moraitis und sieht in London nicht das neue Berlin. „Die Landeshauptstadt boomt nach wie vor, so dass auch das Interesse an Immobilien in Berlin weiter steigt. Verändert hat sich nur die Herkunft der Investoren“, findet Ioannis Moraitis und merkt an, dass keinesfalls alle ausländischen Anleger nach London abwandern und Berlin den Rücken kehren. „Vor allem Global Player aus Russland und aus Asien haben Berlin für sich entdeckt und zahlen Höchstpreise für Immobilien in der Landeshauptstadt. Hier können deutsche Investoren nicht mithalten, was den Markt negativ beeinflusst und die Kohärenz aus Angebot und Nachfrage weiter verschiebt.“ Ioannis Moraitis sieht die Problematik fehlender Eigentumswohnungen und zu hoher Preise vor allem für Altberliner zu einer unüberwindbaren Hürde werden. „Dem langjährigen Kiezbewohner ist durch die Abwanderung ausländischer Investoren nur wenig geholfen“, sagt Ioannis Moraitis. „Der Wohnraum wird dadurch nicht günstiger und der Immobilienverkauf stagniert nicht. Was sich ändert ist nur die Sprache der Investoren, nicht aber die Lebensqualität Alteingesessener, die hohe Mieten und ebenso hohe Immobilienpreise zahlen oder aus ihrem angestammten Kiez wegziehen müssen.“

Ob Berlin in absehbarer Zeit aufatmen kann, ob München und Frankfurt wieder Luft bekommen und ob Stuttgart seinen Charme durch die Vielfalt behält, wird sich in den nächsten Monaten und Jahren zeigen. Die Preisspirale kann sich nicht ewig so weiterdrehen.

Ioannis Moraitis: Der Immobilienmarkt vom Millenium bis heute im Überblick

Vom Jahr 2000 bis heute hat sich der Immobilienmarkt kontinuierlich gewandelt. „Dabei kannte die Preisspirale nur eine Richtung“, äußert sich Ioannis Moraitis und spricht damit die tendenzielle Entwicklung nach oben an. Allerdings betrifft die Preissteigerung längst nicht nur die Immobilie an sich, weiß der Experte, der als Geschäftsführer der hedera bauwert seit nunmehr 8 Jahren in Berlin agiert. Mit insgesamt über 15 Jahren Markterfahrung ist Ioannis Moraitis ein aufmerksamer Beobachter und Spezialist, wenn es um die Auswertung der Statistik des Immobilienmarktes seit dem Millenium geht.

Welche Indikatoren den Markt seit 2000 explizit beeinflussen

„Wer zum Beispiel in 1970 ein Haus kaufte, konnte es schon im Jahr 2000 für den zehnfachen Preis veräußern.“ Auch wenn sich hier eine Preissteigerung erkennen lässt, ist diese, stellt man sie der Tendenz bis 2018 gegenüber, laut Ioannis Moraitis harmlos. Für die in utopische Höhen aufsteigenden Preise sind verschiedene Faktoren verantwortlich. „Die meisten Aspekte gehen dabei Hand in Hand“, fügt Ioannis Moraitis an. Es ist offensichtlich, dass die Nullzins-Politik einen wesentlichen Anteil an der Preissteigerung beim Immobilienkauf trägt. Seitdem die Bau- und Kaufzinsen drastisch gesunken sind, haben sich die Kaufpreise erhöht.

Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage

Ein weiterer Punkt ist das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage, wie Ioannis Moraitis anmerkt. Die Nachfrage steigt kontinuierlich, während das Angebot sinkt. Global tätige Investoren interessieren sich für Immobilien in Europa, explizit in den Metropolen Deutschlands. Während sich dieses Interesse bis zur Jahrtausendwende noch in Grenzen hielt, stieg es in den letzten 18 Jahren beinahe sprunghaft an. Das Resultat ist eine steigende Verknappung an Angeboten, der eine immer stärker wachsende Nachfrage gegenübersteht. „Ebenso darf nicht unerwähnt bleiben, dass die Immobilienfinanzierung seit den 2000er Jahren viel einfacher als früher möglich ist. Seitdem Banken schneller Kredite vergeben, möchten immer mehr Familien in die eigenen vier Wände und ziehen den Kauf der Miete vor.“

Steigende Mieten in den Innenstädten sind ein Kernproblem

Ebenso wie die Immobilienpreise beim Kauf, steigen auch die Mieten in den Großstädten und mittelgroßen Städten des Landes. Bezahlbarer Wohnraum ist längst Mangelware und selbst hochpreisige Mietwohnungen sind nicht lange am Markt. „Die Innenstädte und beliebten Kieze bieten kaum noch Platz für den Zuzug, wodurch vor allem Alteingesessene bei einem geplanten Umzug vor Problemen stehen.“ Ioannis Moraitis sieht hierin ein hausgemachtes Problem, da der soziale Wohnungsbau stagnierte und Bestandsimmobilien über Nacht an ausländische Investoren wechselten. Auch wenn im Gegenzug von steigenden Löhnen die Rede ist, hat der Immobilienmarkt die Einkommen der Stadtbewohner längst überholt. „Bei Besichtigungen ist es üblich, dass zahlreiche Bewerber durch eine Wohnung laufen und der Makler am Ende entscheidet, wer den Zuschlag und damit die begehrten Räumlichkeiten erhält.“

Mietpreisbremse gescheitert

Ioannis Moraitis sieht die Mietpreisbremse als gescheitertes Projekt. Er weiß auch, dass das Bestellerprinzip bei Vermietungen nichts an der sich immer rasanter drehenden Preisspirale und an der Belastung potenzieller Mieter geändert hat. Auch in unseren Nachbarländern sind die Verhältnisse nicht unbedingt besser, sagt der Experte. Er betrachtet dabei vor allem Luxemburg und Frankreich. Seit dem Jahr 2000 sind die Mieten um bis zu 50 Prozent gestiegen, so dass selbst die gut verdienende Mittelschicht heute oftmals die Hälfte ihres Einkommens in die Miete investieren muss.

Kaufnebenkosten und Grunderwerbssteuern

Ein weiteres Problem sieht Ioannis Moraitis in den Kaufnebenkosten. Während bei Vermietung das Bestellerprinzip gilt, zahlen Immobilienkäufer die Maklergebühren eigenständig. Nur in sehr wenigen Regionen arbeiten Immobilienmakler für Provisionen unter 5 %. Im Regelfall schlägt allein die Maklerprovision mit 7,14 %, bei luxuriösen Objekten und in den Ballungszentren mit hoher Nachfrage auch mit bis zu 10 % zu Buche. „Solange es keine konkrete politische Regelung mit bundeseinheitlicher Wirkung gibt, wird sich in diesem Bereich nichts ändern.

Kaufnebenkosten

In Anbetracht der seit dem Jahr 2000 steigenden Kaufpreise wird deutlich, dass sich die prozentual veranschlagten Kaufnebenkosten ebenfalls summieren. Ebenso hat sich die durchschnittliche Finanzierungssumme für Wohneigentum erhöht. Beantragten potenzielle Käufer im Jahr 2000 noch rund 180.000 Euro Kredit, liegt der Durchschnitt heute bei 220.000 bis 240.000 Euro. Diese Summen gelten für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Standard. Wer höhere Ansprüche hat, muss in den deutschen Großstädten für eine Eigentumswohnung nicht selten Summen von einer halben Million bis 750.000 Euro einrechnen. Auch die Grunderwerbssteuern stellen eine Zusatzbelastung dar. Ioannis Moraitis weiß, dass der Immobilienkauf heute 50% mehr als 2000 kostet.