Ioannis Moraitis: Der Immobilienmarkt vom Millenium bis heute im Überblick

Vom Jahr 2000 bis heute hat sich der Immobilienmarkt kontinuierlich gewandelt. „Dabei kannte die Preisspirale nur eine Richtung“, äußert sich Ioannis Moraitis und spricht damit die tendenzielle Entwicklung nach oben an. Allerdings betrifft die Preissteigerung längst nicht nur die Immobilie an sich, weiß der Experte, der als Geschäftsführer der hedera bauwert seit nunmehr 8 Jahren in Berlin agiert. Mit insgesamt über 15 Jahren Markterfahrung ist Ioannis Moraitis ein aufmerksamer Beobachter und Spezialist, wenn es um die Auswertung der Statistik des Immobilienmarktes seit dem Millenium geht.

Welche Indikatoren den Markt seit 2000 explizit beeinflussen

„Wer zum Beispiel in 1970 ein Haus kaufte, konnte es schon im Jahr 2000 für den zehnfachen Preis veräußern.“ Auch wenn sich hier eine Preissteigerung erkennen lässt, ist diese, stellt man sie der Tendenz bis 2018 gegenüber, laut Ioannis Moraitis harmlos. Für die in utopische Höhen aufsteigenden Preise sind verschiedene Faktoren verantwortlich. „Die meisten Aspekte gehen dabei Hand in Hand“, fügt Ioannis Moraitis an. Es ist offensichtlich, dass die Nullzins-Politik einen wesentlichen Anteil an der Preissteigerung beim Immobilienkauf trägt. Seitdem die Bau- und Kaufzinsen drastisch gesunken sind, haben sich die Kaufpreise erhöht.

Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage

Ein weiterer Punkt ist das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage, wie Ioannis Moraitis anmerkt. Die Nachfrage steigt kontinuierlich, während das Angebot sinkt. Global tätige Investoren interessieren sich für Immobilien in Europa, explizit in den Metropolen Deutschlands. Während sich dieses Interesse bis zur Jahrtausendwende noch in Grenzen hielt, stieg es in den letzten 18 Jahren beinahe sprunghaft an. Das Resultat ist eine steigende Verknappung an Angeboten, der eine immer stärker wachsende Nachfrage gegenübersteht. „Ebenso darf nicht unerwähnt bleiben, dass die Immobilienfinanzierung seit den 2000er Jahren viel einfacher als früher möglich ist. Seitdem Banken schneller Kredite vergeben, möchten immer mehr Familien in die eigenen vier Wände und ziehen den Kauf der Miete vor.“

Steigende Mieten in den Innenstädten sind ein Kernproblem

Ebenso wie die Immobilienpreise beim Kauf, steigen auch die Mieten in den Großstädten und mittelgroßen Städten des Landes. Bezahlbarer Wohnraum ist längst Mangelware und selbst hochpreisige Mietwohnungen sind nicht lange am Markt. „Die Innenstädte und beliebten Kieze bieten kaum noch Platz für den Zuzug, wodurch vor allem Alteingesessene bei einem geplanten Umzug vor Problemen stehen.“ Ioannis Moraitis sieht hierin ein hausgemachtes Problem, da der soziale Wohnungsbau stagnierte und Bestandsimmobilien über Nacht an ausländische Investoren wechselten. Auch wenn im Gegenzug von steigenden Löhnen die Rede ist, hat der Immobilienmarkt die Einkommen der Stadtbewohner längst überholt. „Bei Besichtigungen ist es üblich, dass zahlreiche Bewerber durch eine Wohnung laufen und der Makler am Ende entscheidet, wer den Zuschlag und damit die begehrten Räumlichkeiten erhält.“

Mietpreisbremse gescheitert

Ioannis Moraitis sieht die Mietpreisbremse als gescheitertes Projekt. Er weiß auch, dass das Bestellerprinzip bei Vermietungen nichts an der sich immer rasanter drehenden Preisspirale und an der Belastung potenzieller Mieter geändert hat. Auch in unseren Nachbarländern sind die Verhältnisse nicht unbedingt besser, sagt der Experte. Er betrachtet dabei vor allem Luxemburg und Frankreich. Seit dem Jahr 2000 sind die Mieten um bis zu 50 Prozent gestiegen, so dass selbst die gut verdienende Mittelschicht heute oftmals die Hälfte ihres Einkommens in die Miete investieren muss.

Kaufnebenkosten und Grunderwerbssteuern

Ein weiteres Problem sieht Ioannis Moraitis in den Kaufnebenkosten. Während bei Vermietung das Bestellerprinzip gilt, zahlen Immobilienkäufer die Maklergebühren eigenständig. Nur in sehr wenigen Regionen arbeiten Immobilienmakler für Provisionen unter 5 %. Im Regelfall schlägt allein die Maklerprovision mit 7,14 %, bei luxuriösen Objekten und in den Ballungszentren mit hoher Nachfrage auch mit bis zu 10 % zu Buche. „Solange es keine konkrete politische Regelung mit bundeseinheitlicher Wirkung gibt, wird sich in diesem Bereich nichts ändern.

Kaufnebenkosten

In Anbetracht der seit dem Jahr 2000 steigenden Kaufpreise wird deutlich, dass sich die prozentual veranschlagten Kaufnebenkosten ebenfalls summieren. Ebenso hat sich die durchschnittliche Finanzierungssumme für Wohneigentum erhöht. Beantragten potenzielle Käufer im Jahr 2000 noch rund 180.000 Euro Kredit, liegt der Durchschnitt heute bei 220.000 bis 240.000 Euro. Diese Summen gelten für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Standard. Wer höhere Ansprüche hat, muss in den deutschen Großstädten für eine Eigentumswohnung nicht selten Summen von einer halben Million bis 750.000 Euro einrechnen. Auch die Grunderwerbssteuern stellen eine Zusatzbelastung dar. Ioannis Moraitis weiß, dass der Immobilienkauf heute 50% mehr als 2000 kostet.

Ioannis Moraitis: Der Immobilienboom hält weiter an

Schon seit längerer Zeit sehen einige Experten eine Beendigung des Immobilienbooms und der damit verbundenen tendenziell nach oben führenden Preisspirale voraus. Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert und Immobilienexperte aus Berlin, kann bisher keine Indizien für eine Marktveränderung erkennen. Vielmehr verweist er darauf, dass die Preise auch in diesem Jahr weiter ansteigen und die Nachfrage weiter ungetrübt bleibt. „Die Verknappung legt einen Grundstein, auf dem sich die Disharmonie aus Angebot und Nachfrage aufbaut. Das ist eine ganz normale Kaskade“, fügt Ioannis Moraitis an und gibt zu bedenken, dass die Kaufpreise erst stabil sein werden, wenn die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage behoben ist.

„Vor allem in den Großstädten wie Berlin, Frankfurt, München und Stuttgart fehlt Wohnraum. Dass die auf dem freien Markt verfügbaren Eigentumswohnungen und Immobilien überbewertet werden, ist nicht ungewöhnlich.“

Wird es zur Stadtflucht kommen?

In der zweiten Hälfte des Vorjahres blitzte für einen kurzen Zeitraum ein neuer Trend auf. Hier sprachen Marktexperten bereits von einer Stadtflucht, die den hohen Immobilienpreisen geschuldet ist. Ioannis Moraitis schließt eine Stadtflucht aus, da die ländlichen Regionen aufgrund ihrer infrastrukturellen Schwäche für viele Familien und für Investoren wenig interessant sind. Auch die Veränderungen der Perspektive auf den Wohnkomfort sprechen gegen eine Stadtflucht.

Neue Quartiere in den Randbezirken

Das Haus im Grünen mit großem Grundstück wird weniger erfragt als die Eigentumswohnung, die im beliebten Kiez einer Großstadt liegt. Ioannis Moraitis beobachtet vor allem den Immobilienmarkt in Berlin, auf dem er seit nunmehr 8 Jahren tätig ist. „Die interessanten Gebiete erweitern sich“, merkt Ioannis Moraitis an und spricht diesbezüglich über die neu errichten Quartiere in den Randbezirken. Die neu errichteten Wohngebiete verfügen über eine ausgefeilte Infrastruktur und eine Erschließung in allen Bereichen. „Diese Vorteile bieten ländliche Regionen nicht“, sagt Ioannis Moraitis.

Die Stadtflucht ist kein neuer Trend

Ioannis Moraitis spricht sich gegen die Stadtflucht aus und sieht darin keinen wirklichen Trend. „Es gibt nur wenige Ausnahmen“, spricht er weiter und verweist mit seinen Worten vor allem auf die stadtnahen Randbezirke, die ländliches Idyll mit den Vorzügen der Metropole verbinden.

Wie weit werden die Immobilienpreise noch steigen?

Auf diese Frage kann auch Experte Ioannis Moraitis keine pauschale und verbindliche Antwort geben. Für potenzielle Eigentümer hat sich der benötigte Finanzierungsrahmen von 180.000 auf 240.000 
Euro erhöht. Diese Information basiert auf Ioannis Moraitis eigener Erkenntnis und den 
statistischen Werten, die von Banken herausgegeben werden. Der gestiegene Finanzierungsbedarf bezieht sich auf einen Zeitraum von 10 Jahren. Ioannis Moraitis geht davon aus, dass der Pik noch nicht erreicht ist und der Anstieg, wenn auch langsamer, weitergehen wird. „Günstige Eigenheime und Eigentumswohnungen gibt es vor allem im Osten Deutschlands und dort in Regionen, die dünn besiedelt sind und die infrastrukturell vergessen wurden.“ Für junge Familien und Paare, die am Standort ihrer beruflichen Tätigkeit leben und sich verwirklichen möchten, ist keine Entspannung der Preisentwicklung in Sicht.

Die Eigentumswohnung ist das neue Eigenheim

Ein deutlicher Trend lässt sich laut Ioannis Moraitis allerdings nicht von der Hand weisen. „Die Eigentumswohnung ist das neue Eigenheim“, weiß der Experte und beruft sich in seiner Aussage auf die statistischen Werte beim Immobilienkauf. Auch der Anspruch an die Wohnfläche hat eine neue Trendwende eingeläutet. Vor allem Großstädter kaufen Eigentum mit weniger Quadratmetern als noch vor einigen Jahren. Sicherlich spielt die Preisentwicklung dabei keine unwichtige Rolle, doch ist sie nicht der einzige Grund. Ioannis Moraitis weiß, dass Neueigentümer in Berlin beispielsweise auf 100 Quadratmetern leben. Während sie vor 5 Jahren Wohnungen mit 120 Quadratmetern bevorzugt haben. Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind für Selbstnutzer nur interessant, wenn sie im innerstädtischen Bereich liegen und als modernes Reihenhaus angeboten werden. Ioannis Moraitis spricht sich dafür aus, dass dieser Trend anhalten und sich weiter etablieren wird.

Ioannis Moraitis über PropTechs und ihre Bedeutung auf dem Immobilienmarkt

PropTech ist sicherlich ein junger, dynamischer Begriff in der Immobilienbranche. „Doch so neu ist das Konzept nicht“, sagt Ioannis Moraitis. Er stellt PropTechs direkt mit der Digitalisierung des Immobilienmarktes auf eine Stufe. „Dabei geht es nicht vorrangig um einen coolen und jungen Auftritt. Auch wenn Startups auf dem Markt durchaus eine Rolle spielen. Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert und Immobilienexperte seit 15 Jahren, hat sich näher mit dem Begriff und den dahinter stehenden Werten beschäftigt. Laut Ioannis Moraitis haben PropTechs einen Wandel in der Immobilienbranche bewirkt. Sie stellen allein durch ihre Vielfalt an Ausrichtungen eine Ergänzung dar.

Ioannis Moraitis: Die Digitalisierung als Fundament der heutigen Immobilienwirtschaft

Nicht nur Großinvestoren, sondern auch immer mehr Privatanleger interessieren sich für Immobilien. Sie möchten ein Bestandteil des Marktes werden. Hier sieht Ioannis Moraitis einen deutlichen Vorteil durch PropTechs. Diese sorgen mit neuen Konzepten für Innovationen und neue Möglichkeiten. In der Vergangenheit wurde ein Investment über vorhandenes Kapital und für die gesamte Immobilie vorgenommen. Heute gibt es zum Beispiel die Möglichkeit eines Crowd-Investments. Ebenfalls im Bereich PropTech anzuordnen sind Unternehmen, die innovative Software zur Erstellung virtueller Rundgänge durch Immobilien präsentieren. Sie geben einem Investor damit die Chance auf eine Besichtigung ohne Präsenz vor Ort.

Auch die private Immobiliensuche wird von PropTechs verändert

Selbst die private Immobiliensuche hat eine Veränderung durchlebt, sagt Ioannis Moraitis. Er bezieht sich bei diesen Worten in erster Linie auf die Verlagerung der Suche ins Internet. „Selbst bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers spielen Präsenz-Makler keine übergeordnete Rolle mehr. Wer sein Objekt über einen Makler verkaufen oder ein Haus kaufen möchte, nutzt immer häufiger die Angebote von Immobilienmaklern und Agenturen im Internet.“ Ioannis Moraitis sieht PropTechs als wertvolle und von der Gesellschaft sehr gut angenommene Ergänzung der Immobilienbranche. Er ist ein Befürworter der Digitalisierung. „Ohne das Internet wären Investments und Immobilienkäufe bedeutend schwieriger und zeitintensiver“, merkt Ioannis Moraitis an. Er kann sich nicht vorstellen, dass es sich bei PropTechs um einen vorübergehenden Trend handelt.

Digitalisierung und Persönlichkeit in Kombination – Wie PropTech funktioniert

„Ganz ohne persönlichen Kontakt werden dennoch die wenigsten Geschäfte auf dem Immobilienmarkt abgewickelt“, weiß Ioannis Moraitis und betrachtet diesbezüglich die Geschäftsphilosophie der hedera bauwert. „Digitalisierung ist ein wichtiges Fundament, aber nicht der alleinige Weg für zufriedene Kunden und Investoren.“ PropTech erhöht die Reichweite und verbindet Märkte miteinander, die ohne die Funktion des Internets kaum kombinierbar wären. Würde es die Möglichkeit von Online Investments über ein PropTech Unternehmen nicht geben, würden sich Investoren größtenteils auf ihren Wohnort und das darum liegende Umfeld beschränken. Durch die Digitalisierung sind die Reichweiten höher, die Spielräume größer und die Chancen vielseitiger.

Bessere Ergebnisse durch neue Optionen

„In einer Verbindung aus Visualität, Virtualität und Persönlichkeit werden die besten Ergebnisse erzielt und neue Optionen geschaffen.“ Ioannis Moraitis sieht in PropTech nicht nur den Vorteil für Kunden. Durch Startups werden neue Arbeitsstellen und völlig neue Berufe geschaffen. In den Bereichen Immobilien und Finanzen ist PropTech eine wirkliche Neuerung. Damit die Immobilienbranche in der deutschen Wirtschaft weiter ein starker Motor bleibt, ist das digitale Segment mit seiner übergreifenden Verbindung von immenser Bedeutung.

Ioannis Moraitis: Ein Blick in die Zukunft

In der Gegenwart wichtig, in der Zukunft noch bedeutsamer. Ioannis Moraitis sieht den Vorteil von PropTech in der Gegenwart und weiß, wie wichtig Innovationen auf dem Immobilienmarkt auch in Zukunft sein werden. Durch die Verknüpfung und Vereinigung verschiedener Kompetenzen ergeben sich ganz neue Chancen und Möglichkeiten. PropTech ermöglicht den Zugriff auf verschiedene Erfahrungsschätze. Es räumt mit der Vergangenheit, wo ein einzelner Akteur von Bedeutung war, endgültig auf. Ioannis Moraitis wird diese Entwicklung weiter beobachten. Der Immobilienexperte ist selbst davon überzeugt, dass der Branche ohne PropTechs und neue Ideen die treibende Kraft für Wettbewerbsstärke und Wachstum fehlt. Die Zukunft des Immobilienmarktes ist digital-global.

Ioannis Moraitis – Neue Trends auf dem Berliner Immobilienmarkt 2019

„Berlin verkleinert sich“, sagt Ioannis Moraitis und bezieht sich dabei auf die Wohnfläche, die in Berlin durchschnittlich erworben wird. Dieser Trend hält auch in 2019 an. Er wird sich laut Ioannis Moraitis, Geschäftsführer der hedera bauwert, sogar verstärken. „Der Trend kommt nicht von ungefähr. Er basiert auf den steigenden Immobilienpreisen.“ Doch die Verkleinerung der Wohnfläche pro Kopf ist nicht der einzige Trend, der den Berliner Immobilienmarkt laut Ioannis Moraitis in 2019 prägen wird.

Ioannis Moraitis: Der Anspruch an die Wohnfläche verringert sich

Vor nicht allzu langer Zeit ging es beim Kauf von Wohneigentum um große Wohnflächen. In der gesamtdeutschen Betrachtung hat sich daran auch nicht wirklich etwas verändert, weiß Ioannis Moraitis. Doch der Berliner kauft zwischen 24 und 30 Quadratmetern weniger, obwohl er mehr Geld investiert. So erwerben Berliner Singles beispielsweise Appartements mit durchschnittlich 77 Quadratmetern Wohnfläche. Diese muten als klein an. Familien sind mit 101 Quadratmetern zufrieden und benötigen keine 125 Quadratmeter. In München und Stuttgart gelten diese beispielsweise als Mindestanspruch an die Wohnfläche. „Dieser Trend liegt nicht allein an den höheren Kaufpreisen“, sagt Ioannis Moraitis von der hedera bauwert. Immer mehr Menschen achten eher auf die Lage und die infrastrukturelle Anbindung als auf die Wohnungsgröße.

Eigentumswohnung steht vor „Häuschen im Grünen“

Dieser Trend ist in erster Linie der Bebauung in Berlin geschuldet. Doch auch in Bezug auf die Bevorzugung der Eigentumswohnung weiß Ioannis Moraitis, dass es nicht allein der Wunsch nach einem Leben in der Trendmetropole Berlin ist, der Käufer auf eine Wohnung fokussiert. Über 72 Prozent aller Kaufinteressenten in Berlin fragen nicht nach Reihen- und Doppelhäusern. Sie interessieren sich ganz bewusst für eine Eigentumswohnung. Die luxuriöse Ausstattung und das Gesamtpaket zeichnen laut Ioannis Moraitis das steigende Interesse an Eigentumswohnungen aus. Während die Immobilie im Grünen zur Gartenarbeit animiert, können sich Eigentümer in einer Wohnung am Feierabend entspannt zurücklehnen und ihre Freizeit genießen. Sowohl Alt- wie Neuberliner und ausländische Investoren sind prinzipiell eher an einer Wohnung als an einem Haus interessiert.

Ioannis Moraitis: Berliner investieren mehr in ihre eigenen vier Wände

Wer in Berlin eine Wohnung kauft, gibt rund 40.000 Euro mehr als im bundesweiten Durchschnitt aus. Ioannis Moraitis von der hedera bauwert beobachtet diesen Trend schon länger und sieht auch, dass sich das Eigenkapital für den Kauf von Wohneigentum steigert. „Wer in Berlin kauft, bringt durchschnittlich 140.000 Euro Eigenkapital mit“, hat Ioannis Moraitis in seinen Recherchen in Erfahrung gebracht. In anderen deutschen Metropolen beläuft sich der Eigenkapitalanteil durchschnittlich auf rund 93.000 Euro. „Sicher, die hohen Kosten für Wohneigentum in der Landeshauptstadt sind ein Grund für steigende Investitionen“, gibt Ioannis Moraitis zu bedenken. „Aber auch der Wunsch, in Berlin zu leben, beeinflusst das höhere Eigenkapital. Ebenso den Gedanken, mehr Geld für die eigene Wohnung auszugeben und eine höhere Finanzierung in Kauf zu nehmen.“ Ioannis Moraitis ist seit 15 Jahren auf dem Immobilienmarkt und seit 8 Jahren gezielt in Berlin tätig. Er beobachtet die steigende Tendenz in den finanzierten Kaufpreisen seit Langem und ist daher ein Experte, der aus Erfahrung berichtet.

Internationale Investoren schätzen die Landeshauptstadt

Mit mehr als 78 Prozent sind die meisten Käufer laut Ioannis Moraitis in Deutschland beheimatet.“ Aber auch ausländische Investoren sind von Berlin, vom Flair der Stadt und von den Chancen auf dem Immobilienmarkt begeistert.“ Ioannis Moraitis beobachtet vor allem die Tendenz der Investments ausländischer Kapitalanleger. „Für Berlin interessieren sich 13 Prozent aller ausländischen Investoren. Während es in Gesamtdeutschland nur rund 7 Prozent sind.“ Auch im aktuellen Jahr wird Berlin weiter wachsen. Es wird bei inländischen, wie ausländischen Investoren für Aufmerksamkeit sorgen. „Die Immobilienpreise steigen weiter und die Verknappung von Wohnraum nimmt zu. Gerade das macht Berlin so interessant und so beliebt bei Anlegern, die in einer der angesagtesten Städte Europas eine Immobilie erwerben möchten.“

Ioannis Moraitis: Prognose

Ionnis Moraitis sieht kein Ende der Preisspirale und prognostiziert für das aktuelle Jahr steigendes Interesse für Eigentumswohnungen in Berlin. Da Ioannis Moraitis aus langjähriger Erfahrung berichtet und in den vergangenen Jahren immer richtig bewertet hat, wird sich dieser Wert auch 2019 abzeichnen.