Nachdem der Bundestag schon Ende November 2018 der Einführung des neuen §7b EStG zugestimmt und dieser mittlerweile auch die Zustimmung vom Bundesrat erhalten hatte, ist er seit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt im August 2019 geltendes Recht. Neu regelt der Paragraph die Abschreibung für Abnutzung im Segment des Mietwohnungsneubaus, sodass fortan eine Sonder-AfA i.H.V. 5 % neben der regulären linearen AfA von 2 % durchgeführt werden kann.
Ioannis Moraitis: Hintergründe zur Einführung des neuen §7b im Einkommensteuergesetz
Viele haben schon von ihm gehört, doch nur wenige wissen wirklich etwas mit dem neu eingeführten §7b des Einkommensteuergesetzes anzufangen. Während §7 EStG allgemein die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung normiert, geht es in Teil B um die sogenannte Sonder-AfA. Was sich dahinter verbirgt, weiß der Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, Ioannis Moraitis: „Der Paragraph wurde eingeführt, damit der Mietwohnungsneubau in Deutschland steuerlich gefördert wird. Er ist Teil der sogenannten Wohnraumoffensive der Bundesregierung.“
Gerichtet ist die Maßnahme laut Ioannis Moraitis primär an private Investoren respektive Kapitalanleger, die sich finanziell im Segment des bezahlbaren Wohnungsneubaus engagieren wollen.
Ergänzung der linearen AfA durch Sonder-AfA i.H.v. max. 5 % pro Jahr
Besonders ist an dem §7b EStG, der nach der Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren eine Abschreibung von bis zu 5 % per anno ermöglicht, dass dieser parallel zur regulären linearen Abschreibung für Abnutzung i.H.v. 2 % angewendet werden kann.
Ioannis Moraitis erläutert: „Das ergibt summa summarum im gesamten Abschreibungszeitraum 28 % förderfähige Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, die steuerlich berücksichtigt werden.“
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist gemäß Absatz 3 des §7b EStG auf maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Sollten die Kosten darüber liegen, müssen diese in der Sonder-AfA in realer Höhe zugrunde gelegt werden.
Zur Illustration ein Beispiel: Erwirbt ein Steuerzahler 100 Quadratmeter Wohnfläche für einen Gebäudepreis von 150.000 Euro, in denen 15.000 Euro für Außenanlagen inkludiert sind, ergeben sich für die Gebäudeabschreibung 9.750 Euro (3.000 Euro normale Abschreibung zu 2 % + 6.750 Euro Sonder-AfA zu 5 %).
Sonder-AfA wird nur bei strikter Beachtung der Voraussetzungen gewährt
Wichtig ist laut Ioannis Moraitis, dass sich interessierte Kapitalanleger respektive Investoren vorab genauestens mit den Voraussetzungen des betreffenden Paragraphen vertraut machen, da ansonsten die Sonder-AfA nicht genutzt werden könne. Im Einzelnen seien insbesondere folgende Dinge zu berücksichtigen:
- Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten dürfen die Marke von 3.000 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen
- Dem Ganzen muss ein zwischen dem 31.08.2018 und 01.01.2022 gestellter Bauantrag zugrunde liegen
- Die Wohnung darf in den ersten 10 Jahren nicht selbst bewohnt, sondern muss zwingend zur entgeltlichen Nutzung vermietet werden
Die erstgenannte Voraussetzung sieht Ioannis Moraitis kritisch, denn der genannte Preis werde gerade in Ballungszentren wie Berlin schnell überschritten.
Wichtig ist im Übrigen, dass die Sonderabschreibung zeitlich begrenzt ist und zwar auf Kalender- bzw. Wirtschaftsjahre, die im Jahr 2026 enden. Das geht aus §52 Satz 15a ESTG hervor.