Ioannis Moraitis: Investment in Immobilien: Lohnt sich das 2019 noch?

Eigentumswohnungen in einem Haus in der Natur.

Viele Anleger, die in Anbetracht der niedrigen Zinsen bei herkömmlichen Anlageformen nach Alternativen suchen, fragen sich, ob ein Investment in Immobilien im Jahr 2019 noch Sinn ergibt, oder ob dieser Markt inzwischen übersättigt ist. Die gute Nachricht ist laut Ioannis Moraitis: Bezahlbarer Wohnraum wird gerade in den Innenstädten und in guten Lagen immer noch händeringend gesucht, sodass die Grundvoraussetzungen für ein gutes Investment gegeben sind.

Kauf von Immobilien als eine der lohnenswertesten Anlageformen

In Zeiten niedriger Zinsen für herkömmliche Anlageformen gibt es eine Branche, für die andere Gesetzmäßigkeiten gelten. Die Rede ist vom Investment in Immobilien. Das Transaktionsvolumen am Immobilien-Investmentmarkt hat über die vergangenen Jahre rapide zugenommen. So betrug es laut dieser Studie anno 2010 noch 22,9 Milliarden Euro – 2017 wurden hingegen schon 72,8 Milliarden Euro transaktioniert und für das laufende Jahr beläuft sich die Hochrechnung auf 75 Milliarden Euro.

All das macht deutlich: Dem Immobilienmarkt geht es prächtig und das freut auch die Investoren.

Ioannis Moraitis von der hedera bauwert GmbH, die unter anderem Bauträger für Eigentumswohnungen in Berlin ist, weiß um die Vorzüge des Immobilienerwerbs:

„Wer sich heute eine Immobilie kauft, profitiert von geringen Schwankungen. Gleichfalls ist durch den materiellen Sachwert eine hohe Sicherheit bei der Geldanlage vorhanden.“

Immobilienkäufe sind als langfristige Geldanlage in beliebten Metropolregionen wie Berlin vor allem deshalb interessant, weil Investoren auch zur Vermietung des Objekts und damit zur Generierung einer passiven Einnahmequelle übergehen können.

Laut Ioannis Moraitis kommt noch ein weiterer Pluspunkt hinzu: Die Finanzierungskosten seien beim Direktkauf einer Immobilie aufgrund niedriger Zinsen momentan unschlagbar günstig.

Ioannis Moraitis: Immobilien-Crowdinvesting bei Anlegern aktuell auf dem Vormarsch

Eine weitere interessante Investmentmöglichkeit in der Immobiliensparte besteht im sogenannten Immobilien-Crowdinvesting. Dabei handelt es sich noch um eine vergleichsweise neue Anlageklasse, bei der private Anleger die Realisierung von Immobilienprojekten über spezifische Plattformen unterstützen können.

Ioannis Moraitis erklärt: „Anleger erwerben beim Crowdinvesting keine eigene Immobilie, sondern ermöglichen durch ihr Investment die Entwicklung und Realisierung neuer Bauprojekte im ganzen Land. Im Gegenzug sind für Anleger binnen 1,5 bis 3 Jahren Renditen von 4 bis 6 Prozent pro Jahr möglich.“

Konkret läuft das Crowdinvesting in Immobilien so ab, dass die jeweilige Funding-Plattform einen Zeitraum festlegt, in dem ein spezifiziertes Anlagevolumen erreicht werden soll. Ist das der Fall, wird das Projekt umgesetzt.

Klappt die Überschreitung der Mindestfinanzierungsschwelle hingegen nicht, geht das Geld entweder an die Investoren zurück, das Projekt wird mit weniger Kapital umgesetzt, oder der Funding-Zeitraum wird verlängert.

Auch das Investment in Immobilienaktien kann sich rentieren

Eine dritte populäre Möglichkeit im Jahr 2019 in Immobilien zu investieren, besteht in Form von Immobilienaktien. Dabei fließen die Gelder der Anleger nicht in Immobilien, sondern werden über die Börse den Firmen, die in der Branche tätig sind, zur Verfügung gestellt.

Ioannis Moraitis sieht für Anleger in diesem Investmentbereich gute Rendite-Chancen, gibt aber auch zu bedenken:

„Damit das investierte Kapital sich vermehrt, müssen die börsennotierten Immobilienfirmen auch wirklich erfolgreich wirtschaften. Dann können Investoren auch von üppigen Dividendenerträgen profitieren.“

Grundsätzlich sind Immobilienaktien nach wie vor eher etwas für risikobereite Anleger, aber solange der Run auf Immobilien anhält, sind hier sehr hohe Renditen realisierbar.

Ioannis Moraitis: So profitieren Hauskäufer von den aktuell niedrigen Zinsen

Über den Erwerb eines Hauses denken seit etlichen Jahren immer mehr Menschen nach. So gaben in einer aktuellen Umfrage des IfD Allensbach 2,33 Millionen Personen an, in den nächsten zwei Jahren ein Haus erwerben zu wollen. Dabei könnten die Voraussetzungen aktuell dank günstiger Zinsen für das Baugeld kaum besser sein. Es gibt aber auch Fallstricke in Form von komplizierten Finanzierungsmodellen, sodass jedes Angebot individuell geprüft werden sollte.

Immobilienbranche profitiert seit Jahren von niedrigen Kreditzinsen

Da beim Hauskauf hohe Summen im Spiel sind, sollten Käufer die zugrundeliegende Baufinanzierung vertraglich genau prüfen.

Immer mehr Menschen träumen in Deutschland von den eigenen vier Wänden – das ist kein Wunder, denn angesichts der Wohnraumverknappung und steigender Mieten gerade in den Ballungszentren Deutschlands, scheint der Erwerb einer eigenen Immobilie die Lösung zu sein.

Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass die Zinsen für die Baufinanzierung aktuell auf einem historisch niedrigen Stand angekommen sind. Betrugen sie gemäß Auswertungen der Interhyp AG anno 2010 bei zehnjähriger Sollzinsbindung noch ca. 4,20%, hat sich der Wert über die Jahre hinweg mehr oder weniger konstant verringert und ist inzwischen bei lediglich 0,8% angekommen. 

Der Bauunternehmer Ioannis Moraitis, der sich mit der hedera bauwert GmbH primär der Errichtung von Eigentumswohnungen in Berlin verschrieben hat, kennt den Markt genau und rät Immobilieninteressenten, die über einen Kauf nachdenken, nicht mehr allzu lange zu zögern:

„Die Zinsentwicklung spricht für sich. Der Zinssatz ist mittlerweile aber nahezu im Bereich des Bodensatzes angekommen. Zusammen mit einer guten Baufinanzierung ergeben sich damit unschlagbar günstige Finanzierungsmodelle.“

Ioannis Moraitis: Hauskäufer sollten bei Angeboten der Bank Vorsicht walten lassen

Wer eine Baufinanzierung für den Erwerb eines Hauses benötigt, sucht oft als erstes das Gespräch mit der Hausbank. Während Kreditinstitute auch schon direkt von Beginn an bei entsprechend ausreichendem Eigenkapitalanteil gute Angebote unterbreiten können, kommt es nicht selten vor, dass offerierte Darlehen in mehrere Tranchen aufgeteilt sind oder auch Kombikredite angeboten werden.

Ioannis Moraitis warnt insbesondere vor dem ersten Modell: „Banken bewerben zweigeteilte Kredite zum Beispiel häufig mit Floskeln wie „hoher Flexibilität“ und versuchen dadurch, für sie selbst einen möglichst guten Deal herauszuschlagen.“

Das Problem sei, dass bei derartigen Darlehensverträgen die Bank die zweite Tranche mit hohen Zinsen diktieren könne, zumal andere Institute häufig keine Anschlussfinanzierung übernehmen würden.

Auch bei Kombikrediten, bei denen beispielsweise ein Kredit abgeschlossen und parallel in einen Aktienfonds investiert wird, rät Ioannis Moraitis zur Vorsicht: „Der Aktienmarkt ist keine Einbahnstraße – wenn der Wert der Anteile einbricht, können Schuldner schlimmstenfalls ihr Haus verlieren.“

Zügige Tilgung eines Annuitätendarlehens ist häufig die beste Wahl

Wer sich bei der Baufinanzierung auf undurchsichtige Verträge einlässt, kann später erhebliche finanzielle Probleme bekommen

Eine weitaus bessere Lösung sei es laut Moraitis, in vielen Fällen einfach auf das klassische Annuitätendarlehen zurückzugreifen und eine möglichst schnelle Tilgung mit hohen Raten zu avisieren.

Bei einem Annuitätendarlehen startet die Tilgung des aufgenommenen Kredits von der ersten Rate an, bei gleichzeitiger Senkung der Restschuld.

Ein weiterer Punkt, der für diese Darlehensform spricht, ist die Tatsache, dass Kreditgeber bei ihr dazu verpflichtet sind, den effektiven Zinssatz des Darlehens auszuweisen. Ioannis Moraitis erläutert: „Dadurch ist ein unterbreitetes Angebot sehr transparent und kann einfach mit anderen Offerten verglichen werden.“

Abschließend ist das Annuitätendarlehen auch deshalb oft von Vorteil, weil es dem Kreditnehmer Sicherheit vor künftig ansteigenden Zinsen bietet, nach zehn Jahren stets eine Kündigung möglich ist und es sich mit Sondertilgungen kombinieren lässt.

Ioannis Moraitis: Zukünftige Wohnkonzepte: So könnten sie aussehen

In den letzten Jahrzehnten hat sich nicht nur die Art wie wir leben, sondern auch unsere Präferenz in Sachen Wohnen kontinuierlich gewandelt. Mittlerweile schreiben wir das Jahr 2019 und der Trend der Digitalisierung hat in diesem Segment schon vielfältige Smart Living Lösungen hervorgebracht. Wie aber wird sich das Ganze weiterentwickeln und auf welche Innovationen dürfen wir in Zukunft noch gespannt sein? Ein Ausblick.

Smart Living wird als Trend stark weiterentwickelt werden

Das Wohnen unterliegt genau wie das Leben an sich einem permanenten Zeitwandel. Dabei hat die Digitalisierung im erstgenannten Segment in den letzten Jahrzehnten viele Neuerungen forciert und damit die Grundlage für noch innovativere, zukünftige Wohnkonzepte geschaffen.

Ein Trend, der bis zum Jahr 2025 noch stärker in den Vordergrund rücken soll, ist das Smart Living. Das zeigt sich auch durch eine von Statista im November 2018 veröffentlichte Prognose zum Smart Home Umsatz nach Segmenten für die nächsten drei Jahre in Deutschland.

Demgemäß wird der Umsatz bis zum Jahr 2023 auf weit über 6.000 Millionen Euro geklettert sein, wobei – wie bisher auch – der größte Anteil auf smarte Haushaltsgeräte, gefolgt von Elementen der Vernetzung und Steuerung, entfallen soll.

Der Bauunternehmer Ioannis Moraitis sieht das Smart Living ebenfalls als den größten Trend der Zukunft. Er hat sich mit der hedera bauwert GmbH als Bauträger auf die Errichtung hochwertiger Eigentumswohnungen spezialisiert und in diesem Zuge die Entwicklung des Marktes in den letzten Jahren hautnah miterlebt.

Moraitis stellt sich künftige Innovationen so vor: „Zentrale Displays im Flur eines Hauses könnten alle Prozesse eines Hauses steuern und dadurch den Alltag erheblich vereinfachen.“

Ioannis Moraitis: Collaborate Living und Conceptual Living als neue Ansätze

Während vor allem auch ältere Menschen von Smart Living Technologien bei der Alltagsbewältigung profitieren könnten, gibt es mit dem Collaborate- und dem Conceptual Living für die Zukunft zwei weitere vielversprechende Konzepte.

Ioannis Moraitis erläutert: „Beim Collaborate Living geht es zunächst um eine Reduzierung der Ausstattung auf das Wesentliche. Dinge wie kochen oder Wäsche waschen werden einfach ausgelagert und können bei Bedarf extern, aber trotzdem in der Nähe erledigt werden. Hintergrund dieses Trends ist der immer knapper werdende Wohnraum.“

Beim Conceptual Living geht es hingegen in der Essenz darum, Wohnungen in einzelne Funktionsbereiche zu unterteilen – etwa durch vielseitig nutzbare Wandelemente. Dadurch könnten Raumzonen in ihrer Funktion flexibel adaptiert werden und modulare Wohneinheiten geschaffen werden.

Laut Ioannis Moraitis wären hierfür allerdings offene Grundrisse eine wichtige Voraussetzungen und eine entsprechend kreative Einrichtung.

Die Stadt wird mit Third Place Living zur Wohnlandschaft

Ein weiterer Trend, der sich in Zukunft durchsetzen könnte, ist das sogenannte Third Place Living. Der Name des „Dritten Ortes“ rührt daher, dass die Wohnung unser erster Ort, der Arbeitsplatz der zweite, und alles dazwischen – also der öffentliche Raum – der „Third Place“ sei.

Laut Ioannis Moraitis sind mit diesen „Dritten Orten“ zum Beispiel gemeint:

  • Externe Küchen
  • Bars und Cafés
  • Coworking Spaces
  • Restaurants und Kneipen

Bei diesem Trend würde die Wohnung sich primär zu einem privaten Rückzugsort entwickeln, während sich viele Bereiche des Lebens nach draußen verlagern würden, wo das „einfache Dasein“ dann ausgelebt werden kann.